건설교통부가 14일 발표한 표준 단독주택 가격은 오는 4월30일 공시하는 전체 단독주택 450만가구의 개별가격을 매기는 기준으로 활용된다.

매년 국세청 기준시가가 발표되는 아파트와 대형 공동주택과 마찬가지로 모든 단독주택에도 개별 공시가격이 매겨지면 그동안 지적된 조세 형평성 문제가 크게 개선될 전망이다.

하지만 단독주택이 투기 목적보다 실수요에 의해 거래되는 현실에서 지역에 따라 취득·등록세와 재산세 부담이 커진다는 점에서 부동산 거래를 더욱 위축시킬 것이라는 우려도 나오고 있다.

◆어떻게 산정했나=건교부는 지난해 10월부터 감정평가사 1168명을 동원해 전체 단독주택 450만가구의 3%인 13만5000가구를 표준 단독주택으로 선정해 가격을 평가했다.

표준주택 공시가격은 개인정보 보호차원에서 홈페이지를 통해 공개하지 않으므로 소재지 시·군·구에서 열람할 수 있다. 공시가격에 이의가 있는 주택소유자나 이해당사자는 공시일로부터 다음달 14일까지 시·군·구에 비치된 이의신청서를 작성해 건교부 주택시가평가팀으로 내면 재조사·평가를 거쳐 3월14일 다시 공시된다. 앞으로 각 지자체는 이번 표준 단독주택 가격과 ‘가격형성 요인에 관한 비교표’(비준표)를 활용해 모든 단독주택의 개별 가격을 매기게 된다. 비준표로는 공동 비준표 1개 외에 시·군·구별, 구조별, 용도지역별 사정을 감안해 만든 1200여개를 활용한다.

◆어떻게 활용되나=앞으로 모든 단독주택의 개별 공시가격이 매겨지면 이 가격은 이후 거래하는 단독주택의 취득·등록세와 7월과 9월 주택재산세, 9월 종합부동산세 부과자료로 사용된다.

지금까지는 단독주택의 경우 보유세로 건물 재산세와 토지분 종합토지세가 따로 매겨졌다. 토지분 종합토지세는 공시지가를, 재산세는 행정자치부 ‘시가표준액’을 기준으로 썼는데 공시지가는 꾸준히 올라 시가의 80∼85%를 반영하고 있는 반면 시가표준액은 시가의 30∼40%에 지나지 않았다. 큼 형평성이나 권리의무의 병행이라는 차원에서 성인연령을 최소 만 19세로 통일할 이유가 있다.

하지만 단독주택 개별가격은 시가의 80%가량을 반영하므로 모든 단독주택의 과세표준(공시가격의 50%)이 오르게 된다. 그렇더라도 세율을 낮췄기 때문에 모든 주택의 세금 부담이 늘어나는 건 아니다. 다만 면적은 작은데도 가격은 비싼 고급주택이나 신축 대형주택, 재개발지역 내 주택처럼 건물가가 과소평가된 주택은 세부담이 커진다.

◆문제점은 없나=단독주택 가격이 처음 공시되는 만큼 고가주택 소유자를 중심으로 이의신청이 줄을 이을 것으로 보인다.

또 앞으로 지자체에서 모든 단독주택의 개별가격을 매기는 과정에서 비준표를 적용하더라도 적잖은 마찰이 예상된다.

이와 함께 가뜩이나 부동산 거래가 뚝 끊긴 상황에서 취·등록세와 재산세 부담이 커지는 주택 거래는 더욱 위축될 수밖에 없다. 특히 단독주택은 주로 거주를 목적으로 하는 실수요자에 의해 거래된다는 점에서 실수요자에 대한 부담을 줄여야 한다는 지적이 나오고 있다.

가령 최초 분양받아 1가구 1주택이 되는 공동주택의 취득·등록세를 면제하거나 감면해 주는 것처럼 단독주택에도 이 방식을 적용할 필요가 있다는 것이다.

박희준 기자 july1st@segye.com

취득·등록·재산세 얼마나

앞으로 전체 450만 단독주택 개별가격이 매겨지면 취득·등록세와 주택분재산세, 종합부동산세 부과기준으로 사용되므로 세부담에 큰 영향을 미치게 된다.

장기적으로 양도소득세 부과자료로도 사용될 전망이나 턱없이 낮춰 신고해 온 단독주택의 양도소득세가 급격하게 오르기 때문에 세법을 고쳐 세율 등을 조정한 뒤에나 가능할 것으로 보인다.

◆바뀌는 세금 부과방법=모든 단독주택 개별가격이 발표되는 4월30일 거래 때부터 공시가격이 바로 과표가 된다. 취득세 2%와 등록세 3%에 교육세와 농어촌특별세까지 합쳐 5.8%이던 취득·등록세는 올해부터 4.0%로 낮아졌다. 취득·등록세율이 낮아졌더라도 과표가 높아졌으므로 취득·등록세가 늘어나는 사례가 적지 않을 것으로 보인다.

지금까지 보유세인 단독주택의 재산세는 건물분과 토지분으로 나눠 주택분은 행정자치부가 정한 ‘시가표준액’을, 토지분은 건설교통부가 매년 발표하는 공시지가를 기준으로 부과했다. 그러나 올해 재산세 부과 때부터는 단독주택 개별가격의 50%가 과표가 된다. 세율은 지난해 건물분 0.3∼0.7% 6단계, 토지분 0.2∼0.5% 9단계로 돼 있던 것이 0.1∼0.5% 3단계로 낮아져 지방을 중심으로 세금부담이 줄어드는 사례도 많을 것으로 보인다.

◆취득·등록세 증감사례=대지면적이 149㎡(45평)이고 건물 연면적이 412.07㎡(125평)인 서울 서초구 반포동의 한 표준 단독주택 공시가격은 5억6800만원으로 산정됐다. 이 집을 4월29일 이전에 산다면 취득세와 등록세로 1680만5000원을 내면 되지만 이후에 구입하는 경우 취득·등록세는 2272만원으로 591만5000원이 오르게 된다.

또 지난해에는 건물과 토지의 과세표준이 각각 4240만1380원과 9695만7280원으로 재산세와 종합토지세를 102만4096원, 36만4786원씩 냈다. 하지만 올해엔 공시가격의 50%인 2억8400만원이 과표가 되므로 주택분 재산세는 116만원으로 지난해보다 오히려 세부담이 22만8882원 줄어든다.

대지면적이 219㎡(66평)이고 건물 연면적이 191.08㎡(58평)인 경북 구미시 형곡동 한 표준 단독주택은 취득·등록세와 재산세가 모두 내린다. 지금은 취득·등록세로 477만5527원을 내던 것이 앞으로 384만원으로 줄어든다. 지난해 15만8278원이던 재산세도 올해 8만4000원으로 크게 낮아진다.