올 1월부터 시행되고 있는 1가구 3주택 중과세 제도가 많은 문제점을 안고 있어 보완이 필요하다는 지적이 제기되고 있다.

전문가들은 현행 1가구 3주택 중과세 제도의 경우 양도세율이 66%(주민세 포함)나 적용됨에도 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 없다는 것을 문제점으로 꼽았다. 또한 경기도 읍ㆍ면 소재 주택이 과세 대상에서 제외됨에 따라 이에 따른 수혜가 특정지역에 몰리고 있는 것도 문제점으로 지적되고 있다.

◇66% 고 세율에도 불구 장기보유 공제혜택 없어= 지난 93년에 개정된 소득세법은 1가구 3주택 이상 양도시 장기보유 특별공제 혜택을 주지 않고 있다. 장기보유 특별공제는 보유 기간이 3년 이상인 경우 양도차익에서 10%, 15%, 30% 등을 공제해 주는 것이다.

문제는 1가구 3주택 양도세 중과 세율이 66%로 대폭 상향조정 된데 따른 것. 장기보유 특별공제는 물가 상승 등에 따른 공제의 성격이 강하다는 점을 감안해 볼 때 고가의 세율 적용에 장기보유 혜택까지 제외하는 것은 무리라는 지적이 제기되고 있다.

◇중과 제외 임대주택, 요건 맞추기 까다로워= 1가구 3주택 중과세 대상에서 제외되는 임대주택의 범위도 까다롭다. 현행 임대주택법은 2가구 이상이면 사업자로 등록할 수 있고, 주택의 소재지에도 구분을 두지 않고 있다.

그러나 세법에서 규정하고 있는 1가구 3주택 중과세 제외 임대주택은 이와 동떨어진다. 세법에서는 5가구 이상 임대 시에만 중과 대상에서 제외된다. 이밖에 5가구 이상 주택이 동일 시(市)에 위치해 있어야 되고, 임대기간이 10년을 넘어야 된다는 조건을 충족해야 된다.

하지만 임대주택사업자 중 ▦5가구 이상 ▦주택 소재지 동일 시 위치 ▦임대기간 10년 등의 세가지 요건을 충족하는 경우는 극소수에 불과하다는 게 전문가들의 분석이다.

◇파주ㆍ화성 신도시, 중과 대상에서 제외도 문제= 현재 시행되고 있는 1가구 3주택 중과세 제도에 따르면 경기도 읍ㆍ면 소재 지역 주택으로 기준시가가 3억원 이하면 중과 대상에서 제외된다. 경기도 아파트 값을 고려해 볼 때 30평형대는 거의 제외되고, 일부 대형도 빠지게 된다.

문제는 읍ㆍ면 소재지 중과 대상 제외 혜택이 특정지역에 몰리고 있다는 점이다. 지난해 말 현재 경기도 내 택지개발지구는 총 99곳이다. 이 중 용인시에 위치한 택지지구는 90% 이상이 읍ㆍ면에 위치해 있다.

현행 세법 대로 라면 용인시 동백지구(1만6,000여가구)ㆍ죽전지구(1만8,000여가구) ㆍ수지1ㆍ2지구는 중과 대상에서 제외된다. 또한 파주시 운정지구(2만8,000여가구)ㆍ교하지구(1만414가구), 화성 신도시(3만4,000여가구) 등도 중과 대상 제외 수혜를 받는다.

이럴 경우 대략 7만~8만가구의 신도시 아파트가 1가구 3주택 중과 대상에서 제외되게 된다. 반면 용인시 보다 주택 값이 싼 수원시, 남양주시, 고양시 등의 택지개발지구는 동(洞)에 위치해 있어 1가구 3주택 중과세 대상에서 제외되지 않는다.