아직은 생소한 DSR[155660](총부채원리금상환비율·Debt Service Ratio)라는 개념이 개개인의 주택대출 가능액을 결정하는 핵심 지표로 떠오를 전망이다.

DTI(총부채상환비율)가 주택대출 규제로 공식 도입된 2006년 이후 금융권 대출심사에 일대 변화가 일어나는 것이다.

금융위원회는 5일 발표한 '2017년 업무계획'에서 기존 대출 규제인 DTI보다 깐깐한 DSR를 3년 내 금융권에 정착시키겠다는 계획을 밝혔다.

DSR는 갚아야 할 돈이 소득에서 차지하는 비중을 따진다는 점에서 DTI와 비슷하다.

두 지표를 가르는 것은 신규 주택대출 심사를 할 때 기존 대출의 원금과 이자를 모두 반영하느냐, 이자만 반영하느냐다.

DTI는 주택담보대출 원리금에 신용대출·자동차 할부 등 다른 부채의 이자만 더한 값을 연간 소득으로 나눠 구하지만, DSR는 다른 부채의 원금과 이자를 전부 더한 값을 소득으로 나눈다.

만기에 원금을 한 번에 갚는 거치식 주택담보대출, 중도금 대출, 신용대출 등의 상환 부담을 실제보다 적게 반영하는 DTI보다 더 정확히 상환능력을 측정할 수 있다.
예를 들어 연 소득이 4천만원인 직장인 A씨가 은행대출을 신청하면 은행이 한국신용정보원에 자료를 요청한다.

신용정보원은 A씨가 카드·캐피탈사에서 돈을 빌려 1년간 원금 1천만원과 이자 200만원을 갚아야 한다는 정보를 은행에 전달한다. A씨의 현재 DSR는 30%다.

은행은 이 정보를 활용해 A씨가 추가 대출받을 수 있는 규모를 정한다.

은행들이 적정 수준으로 보고 있는 DSR 80%를 적용하면 A씨는 연간 2천만원을 추가로 빌릴 수 있다.

현행 규제 기준이 60%인 DTI를 활용하면 A씨가 갚아야 할 이자 200만원만 반영하기 때문에 1년간 2천200만원을 대출받을 수 있다.

DSR를 적용하면 DTI를 적용할 때보다 보통은 대출 가능액이 줄어든다.

DSR이 공식 규제지표로 도입되는 것은 아니다.

일단은 은행들이 자율적으로 운영하는 '참고 지표'로 삼는다.

DTI처럼 특정 한도를 넘어서면 대출을 못 받게 하는 것은 아니지만, 은행들은 70∼80%를 자체 DSR 기준으로 삼을 것으로 보인다.

금융위는 DSR가 제대로 운영되기까지 앞으로 3년 정도 시간이 걸릴 것으로 보고 '3개년 로드맵'을 마련했다.

우선 금융위가 선진국 사례를 연구해 올해 안에 DSR 활용을 위한 표준모형을 만들 계획이다. 금융회사들이 DSR를 새로운 대출심사 지표로 활용할 수 있도록 인프라를 까는 과정이다.

이를 바탕으로 금융회사는 내년부터 자체 대출심사 모형 개발에 들어간다.

금융권은 2019년부터 DSR를 종합적 대출심사 기준으로 활용하게 된다.

임종룡 금융위원장
임종룡 금융위원장이 지난 4일 정부서울청사 브리핑룸에서 '2017년 업무계획'에 대해 설명하고 있다. [금융위원회 제공]

 

임종룡 금융위원장은 "DSR를 급격히 적용할 경우 생기는 부담을 고려해 단계적 도입을 위한 로드맵을 만드는 것"이라며 "개별 대출에 바로 DSR가 적용되지는 않는다"고 말했다.

임 위원장은 "각 금융회사가 대출 성향, 자산운용 방향에 맞춰 DSR를 자율적으로 운영하면 된다"고 "DSR를 공식 규제로 전환할지는 2019년 이후 감독당국에서 판단하게 될 것"이라고 설명했다.

DTI의 경우 현재 규제 수준인 60%로 유지하되 보완에 나서기로 했다.

대출받는 사람의 상환능력을 더 정교하게 평가할 수 있도록 장래소득이 증가할 가능성, 소득 안정성, 보유자산 등을 소득 산정에 반영할 계획이다.

젊은 직장인들의 경우 현재 소득은 적지만 앞으로 소득은 증가할 가능성이 크다는 점을 고려해 대출 한도가 늘어날 수 있으며, 자산이 많지 않은 중년층은 향후 소득이 줄어들 가능성을 고려해 대출 한도가 낮아질 수 있다.

일시적 소득만 있거나 소득 변동성이 높은 경우에는 일정 수준의 감면율을 적용해 대출 한도를 깎는다.

그간 은행대출이 어려웠던 청년 창업자들에 대한 장래소득 인정 기준도 마련된다.

금융위는 차주의 소득상환능력을 더 정교하게 평가할 수 있는 신(新) DTI 기준을 올해 안에 마련해 내년에 은행권부터 단계적으로 시행할 방침이다.