내년부터 부동산 관련 정책과 법규, 세금제도가 상당부분 달라진다.

 

수요자들은 이를 알고 철저히 대비해야 하는 지혜가 요청되고 있다.

 

당초 내년 1월 1일 도입 예정이던 취득ㆍ등록세 인하나 그 외 종합부동산세 도입 등은 국회에서 법안통과가 안 됐거나 세부사안이 확정이 안된 상태라는 점에서 유의할 필요가 있다.

 

현재까지 확정됐거나 논의된 2005년 부동산 관련세제개편과 신설제도 들에 대해 시기별로 점검해 본다.

 

▲ 1가구 3주택 이상 보유자 양도세 중과= 1가구 3주택 이상자가 주택을 매도하는 경우, 양도소득세 과세시 장기보유특별공제(3년 이상 보유시 10~30% 공제)를 적용받을 수 없고, 보유기간에 상관없이 세율도 60%를 적용받게 된다.

또 장기보유 특별공제혜택(종전 250만원)도 받지 못한다.

 

▲ 부동산 거래세율 인하 = 아파트를 취득·등록할 때 세율이 인하된다.

지금은 기존이나 신규아파트 모두 취득세와 등록세를 합해 5.8%이지만 신규 분양 아파트는 4.6%로 줄어들며 기존 아파트는 4.0%로 줄어든다.

기존 주택은 과세표준이 현재 시가의 30∼40% 수준에서 내년에는 시가의 70∼90% 수준으로 올라간다.

 

▲ 원가연동제·채권입찰제 도입 = 최근 관련 법안이 국회를 통과해 2월부터 실시된다.

원가연동제는 공공택지에서 분양하는 전용면적 25.7평이하 아파트(공영·민영 포함)에 대해서는 현행처럼 감정가격 선에서 택지를 공급하되 분양가를 적정 선에서 규제하는 제도다.

채권입찰제는 공공택지에서 분양하는 전용면적 25.7평 초과 아파트용 택지에 대해서는 채권을 가장 많이 사는 업체에게 택지를 공급하는 것이다.

원가연동제가 도입되면 공공택지에서 공공기관이 분양하는 모든 아파트와 민간업체가 공공택지에서 분양하는 25.7평(전용면적 기준) 이하 아파트는 택지비, 공사비, 설계·감리비, 부대비용 등 주요 항목의 원가를 공개해야 한다.

또 정부가 고시한 표준 건축비에 맞춰 분양가격이 책정되기 때문에 주변 시세보다 20∼30% 저렴한 아파트가 공급된다.

전용면적 25.7평 초과 아파트는 현행 택지지구 내 동일 평형대 아파트보다 분양가격이 상당히 높아질 전망이다.

 

▲ 주택가격공시제 실시 = 아파트와 연립, 다세대, 단독 등 전국 모든 주택의 집값이 공개된다.

단독주택은 표본조사, 공동주택은 전수조사 방식으로 조사하며 이렇게 산정된 집값은 종합부동산세와 재산세, 거래세 등 각종 과세의 부과기준이 된다.

 

▲ 상가ㆍ오피스텔 후분양제 도입(4월)=909평 이상의 상가나 오피스텔은 골조공사를 3분의 2 이상 끝내고 해당 시ㆍ군ㆍ구청에 신고절차를 거친 다음 분양해야 한다.

신탁회사와 토지 및 자금관리 신탁계약을 체결하거나 보증보험회사에 보증금(공사금액의 1∼3%)을 낼 경우에는 착공신고와 동시에 분양이 가능하다.

 

▲ 리모델링 증축 제한(4월)=공동주택의 리모델링 증축 가능범위가 전용면적 기준으로 30% 이내, 최대 9평으로 제한된다.

여건상 재건축이 곤란해 리모델링이 불가피한 단지의 경우는 건축심의위원회 심의를 거쳐 증축 규모 제한 대상에서 제외할 수 있다.

 

▲ 재건축 개발이익 환수제 = 재건축시 일정 비율을 임대아파트로 지어야 하는 재건축 개발이익환수제가 실시된다.

수도권 과밀억제권역 아파트에 대해 재건축으로 늘어나는 용적률의 10∼25%를 임대아파트로 짓는 것이 골자다.

재건축 사업승인 이전 단지에 대해서는 재건축으로 늘어나는 용적률 증가분의 25%만큼을 임대아파트로 환수하는 대신 25%의 인센티브를 부여한다.

사업승인은 받았으나 분양승인을 아직 신청하지 않은 재건축 단지에 대해서는 용적률 증가분의 10%를 임대아파트로 환수한다.

이 경우 용적률 인센티브는 없으나 공시지가와 건축비를 주고 매입한다는 내용이다.

 

▲ 공시지가 조기 발표 = 건설교통부는 공시지가를 현행 6월30일에서 5월31일로 앞당겨 발표키로 했다.

이를 통해 나대지와 사업용 토지의 보유세 과세표준으로 활용할 예정이다.

 

▲ 종합부동산세 과세대상 확정(6월)=종합부동산세 등 보유세에 대한 과세 대상은 6월 1일 현재 보유자다.

따라서 집을 팔 때는 6월 1일 이전, 집을 구입할 때는 6월 1일 이후에 하면 세금을 절약할 수 있다.

종합부동산세 시행이 현행안대로 확정될 경우 기준시가 9억 원 이상의 주택을 보유한 종합부동산세 과세 대상자들은 내년 12월 1일부터 15일까지 세금을 내야 한다.

 

▲ 부동산 실거래가 신고 의무화 = 부동산 중개업자는 실거래가를 지방자치단체에 의무적으로 신고해야 한다.

현행 시가의 30~40%수준에 불과한 시가표준역을 기초로 거래 신고하던 것을 실거래 기준으로 개정한 것이다.

이와 함께 이중계약서 작성 및 떴다방 운영 금지 등을 골자로 한 부동산 중개업법 개정안이 7월경에 실시될 예정이다.

하지만 정기국회 상정이 미뤄져 시행 시기는 변경될 가능성이 높다.