[질 의]
본인은 경기도 수원시 소재 토지 550㎥을 2003. 11. 30 취득해 보유하던 중 2004. 10. 1 사정에 의해 인근 토지 600㎥와 단순 교환하고자 합니다. 이 경우 양도소득세 과세대상인지의 여부와 양도시기 및 환산가액을 양도당시의 실지거래가액으로 보아 양도차익을 신고할 수 있는지요.

[답 변]
1. 현행 소득세법상 ‘양도’란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사살상 이전되는 것을 말합니다. 따라서 위 질의와 같이 토지를 상호 교환하는 것은 양도에 해당되어 각각 양도소득세 과세대상이 되는 것이며, 이때 과환으로 인하여 자산의 양도가액은 교환당시 그 양도자산의 기준시가 또는 실제거래가액에 의하는 것입니다.

 

2. 교환자산의 양도 및 취득시기는 교환가액에 차이가 없으면 교환 성립일이며, 차액의 정산이 필요한 경우에는 이를 정산한 날이 됩니다. 다만, 그 날이 불분명한 경우에는 교환등기접수일이 됩니다.

 

3. 취득 후 1년 이내에 양도한 부동산은 실지거래가액에 의하여 양도차액을 계산하는 것이며, 당해 부동산을 교환하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것입니다.

 

그러나 양도소득세의 과세대상이 되는 거래가 교환인 경우 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 경우에는 그 실지양도가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다고 할 것이나, 시가감정과 정산절차를 수반하지 아니한 단순한 교환인 경우에는 그 실지 양도가액을 확인할 수 없다고 할 것입니다

 

따라서 위 질의내용과 같이 교환계약서에 교환대상 부동산의 평가여부와 각각의 평가금액 및 그 정산 차액의 유무와 금액등에 대하여 전혀 언급이 없는 단순교환의 경우에는 양도당시의 실지거래가액이 확인되지 않는 경우로 보아야 할 것이고, 비록 실지거래가액 과세대상자산이라 할 지라도 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 양도가액 및 취득가액은 기준시가에 의해 신고해야 할 것으로 보입니다.

 

4.세법상 환산가액이란 양도당시 실지거래가액, 매매사례가액 또는 감정가액에 취득 및 양도당시 기준시가의 비율을 곱하여 계산한 환산된 취득가액을 말합니다. 따라서 양도가액에는 환산가액이 인정되지 않습니다.

 

5. 국세청에서도 부동산 교환시 교환을 위한 감정가액이나 부동산 가액은 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 없는 경우에는 교환계약서만으로는 양도당시의 시가를 알 수 없으므로 기준시가에 의해 양도소득세를 계산하도록 하고 있습니다. 다만, 관할세무서의 조사에 의하여 양도 당시의 실지거래가액이 밝혀지거나 또는 양도 당시의 매매사례가액 또는 감정가액이 있는 경우에는 그 금액을 양도가액으로 하여 경정을 하게 됩니다.

[참조조문]
소득세법 88조 1항, 96조 1항 4호, 100조 1항, 114조 5항

 

제 398호 (2004.10.4)