정부에서 전월세시장 안정화방안으로 내놓은 수익·손익공유형 모기지는 집값 상승으로 인한 서민층의 주거불안과 전세난의 해법으로 제시됐다.

신혼부부와 월급쟁이들에게 목돈이 없이도 전세비용 보다 저렴하게 내집을 마련할 수 있게 하자는 취지에서 이번에 새롭게 도입된 프로그램이다.

이 제도는 이미 영국에서 자가주택구입 촉진을 위해 지난 2006년에 도입해 성공적으로 운영한 경험이 있다.

그동안 집값 하락에도 불구하고 대출을 해 준 금융기관은 사실상 리스크를 부담하지 않는 관행이 있었는데 주택실수요자와 금융기관이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 대신 저렴하게 대출을 받을 수 있도록 한 것이 가장 큰 특징이다.

정부에서 신 개념의 자가소유 촉진 프로그램으로 내놓은 수익·손익공유형 모기지를 질의응답 형식으로 풀어 봤다.

 

- 수익 및 손익 공유형 모기지를 도입한 취지는.
최근 주택구입 실수요마저도 전세수요로 전환되어 전세난이 가중되고 있어 전월세보다 저렴한 비용으로 주택을 구입할 수 있도록 지원해 전세수요의 매매수요 전환을 물론 주거 안정성도 제고하기 위해 도입됐다.
주택 구입자와 금융기관이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 등 실수요자가 빚 없이 또는 빚을 최소화하면서 집을 마련할 수 있는 새로운 금융상품 모델을 제시했다는 점에서 의의가 있다.

 

- 지원 예산 및 사업 규모는.
근로자·서민구입자금 예산을 활용해 지원할 계획이며, 3000호 시범사업에 3000~4000억원 내외가 소요될 것으로 보인다.

 

- 지원대상자는 어떻게 되며 대상지역을 수도권 및 6대 광역시로 제한한 이유는.
시범사업인 점을 감안해 부부합산 연소득 7000만원 이하 생애최초 주택구입자에 한정해 지원할 계획이다. 집값이 높아 내집 마련 부담이 큰 반면 주택수요가 많아 집값 하락 위험이 작은 지역을 시범사업 대상으로 선정했다. 향후 문제점 등을 점검한 후 확대를 검토하고 있다.

 

- 지원 대상주택 범위는.
객관적인 시세 파악이 용이한 아파트에 국한된다. 또한 기존 주택 거래 활성화 및 미분양 해소 지원 차원에서 준공된 기존 아파트와 준공 후 미분양 아파트가 지원대상이다.
준공된 기존주택은 주택연령에 상관없이 모두 지원대상에 포함된다. 다만, 노후주택일수록 기금 리스크가 커질 수 있으므로 대출심사 기준에 반영하고, 일정기간 내 멸실 예상되는 주택은 제한할 계획이다.

 

- 기존 생애 최초 구입자금 대출자의 경우 대환 가능한가.
현재 무주택자로 한정하무로 기존 대출자는 이용이 불가하며, 수익 공유형과 손익 공유형 상호간 대환도 허용하지 않는다.

 

- 별도의 대출심사를 거쳐야 하나.
주택기금도 리스크를 공유하기 때문에 별도의 대출심사평가표에 의해 보다 엄격한 심사를 거칠 예정이다. 주요 심사항목은 신청인 자격 및 상환능력, 입지평가 등 구입 희망 주택의 적격성, 무주택기간과 가구원수 등이다.
대출희망자는 주택 매입 계약 체결 전에 반드시 대출 가능 여부 및 대출가능금액을 사전에 상담할 필요가 있다.

 

- 취급 금융기관은 어디이며, 조기상환시 수수료를 부담하는 이유는.
엄격한 대출심사와 불완전 판매 방지 등 이용자에 대한 충분한 정보 제공이 필요하기 때문에 주택기금 총괄수탁은행인 우리은행에 한해 취급할 예정이며, 추후 확대 예정이다.
단기매매(조기상환)를 억제해 주택기금의 손실위험을 최소화하고 주택 장기보유 장려 차원에서 생애최초 주택구입자금 기본형 대비 금리 절감분 상당액을 조기상환수수료로 부과할 방침이다.

 

- 주택기금이 손실을 볼 가능성이 크지 않은가.
위험이 없는 것은 아니나 다양한 안전장치를 마련해 손실 가능성이 크지 않다고 판단하고 있다.
먼저 지원대상지역을 수요가 많은 수도권과 6대 광역시로 제한했으며 지원주택 유형도 선호도가 높은 아파트로 제한했다. 또 대출심사시 차입자의 상환능력과 구입 희망 주택의 적격성 검증을 할 것이다. 손익 공유형의 경우 손실 위험에 대비한 보증보험도 가입하게 된다.

 

- 시세차익(손)은 어떻게 평가하는가.
주택을 매각하는 경우는 국토부에 신고하는 실거래가에 기초해 실거래가와 당초 매입가격의 차액으로 추정하게 된다.
공유형 모기지를 이용한 주택구입자가 주택을 매각할 경우는 실거래가에 대해 보다 엄격하게 검증할 계획이다. 만기상환 또는 조기전액상환의 경우 감정가격과 매입가격의 차액으로 시세차익(손)을 산정하게 된다.
객관성 확보를 위해 한국감정원과 같은 공신력 있는 감정평가법인에 실거래가에 기초한 시세 감정을 의뢰할 계획이다.

 

- 대출만기까지 주택을 매각하지 않은 경우 원리금 상환부담 등으로 주택 구입자의 유동성을 압박하는 문제는 없나.
수익공유형 모기지는 원리금 균등분할상환 방식(20년)으로 만기에 일시적인 원금 상환부담은 없으며, 평가차익 발생에 따른 기금 귀속분도 그간의 자기자금 또는 신규 담보대출 등을 통해 충분히 조달 가능하다
손익 공유형 모기지는 기본적으로 목돈이 있는 무주택자를 위한 것으로 20년 만기시 그간의 저축 등 자기자금으로 대부분 상환이 가능한 수준이다.
기금 대출 이외에 추가로 일반 금융기관 모기지를 받은 경우 만기에 유동성 문제가 없도록 일반 금융기관 모기지는 원리금균등 분할상환방식만 허용할 예정이다.

 

세무사신문 제611호(2013.9.2.)