정부의 8·28 대책에는 전·월세 수급불균형 완화를 위한 임대주택 확대와 서민·중산층 부담 완화책이 포함됐다.

전·월세입자의 주택 매매수요 전환을 유도하면서도 전세의 월세전환 등 임대차 시장의 구조적 변화과정에서 어려움을 겪고 있는 서민·중산층, 사회 초년병 등을 배려한 것이다.'

◇월세 소득공제 연 500만원으로 확대
가장 눈길을 끄는 대책은 월세 세입자의 주거비 부담 완화다.

대상은 총급여 5천만원이하의 무주택자로 85㎡ 이하의 주택에 월세로 거주하는 근로소득자다.

이들에게는 연간 월세액의 50%를 공제율로 하고 연 300만원까지 소득공제를 해줬으나 앞으로는 공제율이 60%, 공제한도는 500만원으로 각각 올라간다.

공제 확대는 소득세법 개정안 공포시점이다.

문창용 조세정책관은 "연내 국회 논의를 거쳐 법안이 공포되면 월세입자가 내년초 소득공제 때 혜택을 받을 수 있다"고 말했다. 만의 하나 공포시기가 내년으로 늦춰지면 올해 납입한 월세의 소득공제 확대 혜택을 받지 못한다.

주거형 오피스텔은 주택법상 '주택'에 해당하지 않았지만 8월 13일 공포된 개정 소득세법에 따라 이날 이후 납입분부터 소득공제가 가능하다.

연소득 3천만원 새내기 직장인이 월세 30만원을 내고 있다면 지금까지는 180만원(360만원×50%)의 소득공제를 받았지만 앞으로는 216만원으로 공제액이 늘어난다.

월세가 60만원이라면 300만원(300만원 한도·720만원×50%)에서 432만원(500만원 한도·720만원×60%)으로 더 많이 늘어난다.

저소득층을 위한 주택바우처는 연말까지 사업모델을 만들고 내년 6~9월중 시범사업을 한다. 본격 시행시기는 내년 10월부터다.

도태호 국토부 주택정책실장은 "저소득 월세입자 100만명이 월평균 10만원의 혜택을 받게 될 것"이라고 말했다.

주택기금에서 지원하는 저소득가구(최저생계비의 2배 이내)에 대한 전세자금 지원요건도 완화한다. 수도권 과밀억제권역의 경우 보증금 한도가 1억원이었으나 1억2천만원으로 늘고, 대출한도는 5천600만원에서 8천400만원으로 대폭 상향 조정된다.

임차보증금 미반환으로부터 임차인을 보호하기 위한 방안도 강구된다.

정부는 주택임대차보호법상 우선변제권 적용대상 보증금 가액기준과 우선변제액 확대를 추진, 내년 1월부터 시행한다. 서울의 경우 보증금과 우선변제액 기준이 각각 7천500만원, 2천500만원인데 이를 9천만~1억원, 3천만~3천400만원으로 높일 예정이다. 급등한 전세보증금에 비해 낮은 우선변제 대상금액을 현실화한 것이다.

또 임대차계약이 끝났는데 임차보증금을 반환하지 않으면 대한주택보증이 임대인을 대신해 보증금을 상환하는 공적보증 프로그램을 신설키로 했다. 적용대상 보증금은 3억원(지방 2억원) 이하다.

서울보증보험 등 시중 전세금보장 보험의 가입대상도 확대하고 보험요율도 10% 내외로 낮추기로 했다.

이외에 가을이사철에 임차인의 애로 해소를 위해 LH에 전·월세 지원센터를 마련, 상담실을 운용하고 허위매물정보 제공 등 불공정 중개행위에 대한 합동단속에 나설 예정이다.'

◇연내 임대주택 2만3천가구 공급
전월세 수급불균형 완화를 위해 임대주택의 공급을 늘리는 방안도 동원된다.

정부는 기존주택의 매입·전세 임대를 9~12월중 총 2만3천가구(수도권 1만3천가구 포함)를 공급한다. 매입임대사업은 LH가 다가구·다세대 주택을 사서 시세보다 30~40% 싼 가격으로 임대해 주는 방식이고 전세임대는 신혼부부, 저소득층이 전세를 얻으면 LH가 집주인과 계약한 뒤 싼값에 재임대하는 것이다.

주택토지공사(LH)는 보유중인 '준공후 미분양주택' 2천가구를 내달부터 임대주택으로 시중에 푼다. 연내 계획된 물량 1천300가구에 내년 상반기 물량 680가구를 앞당겨 공급하는 방식이다.

가을철 이사시기에 맞춰 하반기 공공주택 입주를 1~2개월 단축하는 방법도 있다. 조기 입주물량은 1만6천가구에 이른다.

중장기 재고 확충 차원에서는 공공분양주택 용지 일부를 공공임대주택용지로 전환해 올해와 내년 8천100가구를 임대주택으로 공급한다.'

◇민간 임대주택도 공급 활성화
정부는 공공 뿐 아니라 민간 임대사업자에 의한 공급활성화를 꾀한다.

우선 민간 임대사업자의 주택구입자금 기금지원 금리를 현행 5%에서 2.7~3%(올해 한시)로 낮추고 대출한도를 6천만원에서 1억5천만원으로 올린다. 매입대상 주택도 미분양뿐 아니라 기존주택까지 넓힌다.

또 세 부담을 낮춘다.

매입임대사업자가 5년 이상 주택을 임대하면 6년째부터 장기보유특별공제율을 3%에서 5%, 10년간 최대 30%에서 40%로 높인다. 민간임대를 장기로 유도하기 위해서다.

기준시가 3억이하의 국민주택규모이하 신축·매입주택(주거형오피스텔 포함)을 3가구 이상 5년 임대한 소형주택 임대사업자에 대해선 임대소득에 대한 소득세, 법인세를 20% 감면할 예정이다.

준공후 미분양주택을 민간이 임대주택으로 활용할 수 있게 내달초에 대한주택보증이 임차인의 보증금 반환을 보증하는 '전세보증금반환 보증', 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 주택보증이 상환책임을 보증하는 '모기지 보증'도 도입한다.

리츠가 준공후 미분양을 매입해 임대주택으로 활용할 수 있도록 취득세 및 재산세 감면 등 세제를 지원하는 방안은 관련법 통과 후 연내 실시한다.

준공공임대주택·토지임대부임대주택 등 새로운 유형의 임대주택 도입은 12월에 하고 연기금 등 기업형 임대사업자가 임대주택 리츠에 적극 투자할 수 있게 주식 공모 및 1인당 주식소유한도 예외기관 확대, 모자(母子)형 리츠요건 완화 등도 추진한다.