정부가 8일 마련한 '2013년 세법개정안' 가운데 부동산 세제는 예년보다는 바뀌는 내용이 별로 없다.

4.1부동산종합대책 때 9억원 이하 주택 구입 때 5년간 양도세 면제, 생애 최초 주택 취득세 면제 등 적잖은 제도를 손질했기 때문이다.

이번 세법개정안에서 부동산 세제의 변화는 양도소득세 감면 축소로 요약된다. 복지재원 확충 노력의 일환이다.

9억원 초과 1가구 1주택자의 장기보유특별공제가 줄어 고가주택의 양도세 부담이 늘고 자경농지나 농지대토 등에 따른 감면요건은 한층 더 까다로워진다.

주택거래활성화와 서민주거안정 지원을 위해 세금 혜택을 다소 늘린 점과 주거환경개선을 위한 재개발·재건축 특례적용의 일부 확대도 눈에 띈다.'

◇부동산 양도소득세 감면·공제 혜택 축소
우선 고가주택의 1가구 1주택 장기보유 특별공제 혜택이 줄어든다.

이명박 정부에서 종합부동산세를 부담하는 9억원 초과 주택 소유자가 집을 팔 때 양도차익의 최고 80%(연 8%)까지 양도소득세를 깎아줬던 것을 5년만에 원위치로 갖다 놓은 것이다. 당시에는 집값 하락에도 종부세를 물어야 하는 고가 1주택 소유자의 세 부담을 완화하기 위해 특별공제 범위를 확대했다.

2015년 1월 1일 양도분부터는 특별공제율이 구매일 기준 연 6%씩, 최대 60%로 하향 조정된다. 특별공제율을 적용받으려면 3년이상 보유해야 한다.
이렇게 되면 9억원(필요경비 포함)을 주고 산 아파트를 5년간 보유하다 11억원에 팔 때 양도세 부담액이 다소 커진다. 종전에는 양도차익 2억원 가운데 비과세(9억원 이하)분 만큼을 뺀 양도차익(2억×2/11=3천636만원)에서 40%(5년×8%=1천932만원)를 특별공제하고 기본공제(250만원)를 뺀 뒤 세율(1천200만원 이하 6%+1천200만원 초과분 15%)을 곱해 182만원의 양도소득세를 냈다.

하지만, 앞으로는 특별공제율 30%(5년×6%)가 적용돼 양도차익은 종전보다 360만원 늘고 양도세는 230만원으로 증가한다.

농지 투기를 방지하고자 8년 자경농지의 양도소득세 감면범위도 축소했다.

종전에는 8년 이상 해당 농지 소재지에 거주하면서 직접 농지를 경작했다면 땅을 팔더라도 양도소득세를 한 푼도 내지 않았다.

하지만, 그동안은 거주요건을 채우면서 농업에 종사하지 않는 '무늬만 농민'도 편법으로 혜택을 보는 사례가 적지 않았다.
이에 따라 내년부터는 근로소득과 사업소득(농업·축산업·임업 제외)이 연간 3천700만원을 넘으면 전업농으로 인정하지 않아 양도세 감면 혜택을 주지 않기로 했다.

고광효 재산세제과장은 "8년 이상 자경농지의 양도세 감면 혜택을 받는 사람의 30~40%는 직장인이나 다른 업종에 종사하는 자영업자 등 비전업농으로 추산된다"며 제도 개선 배경을 설명했다.
3년 이상 농지 소재지에 살면서 종전 농지를 대체해 새로운 농지(대토)를 취득할 때 부여하던 양도소득세 감면 조항은 4년 거주·경작, 대토 전후 8년이상 거주·경작으로 강화했다.

토지수용 등에 따른 양도소득세 감면율도 대폭 줄어든다. 공익사업용 토지로 수용되는 경우 현금보상 때 감면율은 20%에서 10%로, 채권보상 때는 25%에서 15%로 준다.

10년 이상 한집에 살면서 1가구 1주택을 유지한 동거주택 상속공제(주택가액의 40%·5억원 한도) 대상은 직계비속인 상속인으로 한정된다.'

◇서민 주거 안정에는 특례 강화
전·월세난으로 고통받는 서민을 위한 배려도 눈에 띈다.

먼저 주택저당차입금이자상환액의 소득공제 대상이 넓혀진다. '국민주택규모'라는 제한규정을 삭제해 중대형 아파트라도 3억원 이하라면 소득공제를 받는다.

이에 따라 무주택근로자가 주택규모에 상관없이 대출을 받아 집을 샀을 때 대출상환기간이 15년 이상이면 이자상환액의 500만원(고정금리·비거치식은 1천500만원)까지 소득공제를 받을 수 있다.

월세지급액의 50%, 전세자금 차입 이자상환액의 40%까지 소득공제를 받을 수 있는 총급여 5천만원 이하 근로자의 전·월세 소득공제 적용대상은 '무주택 가구주'에서 '무주택 가구원'으로 범위를 확대했다. 부인이나 자녀가 월세계약을 하고 월세를 지급했다면 공제대상이 된다.

다만, 소득기준은 근로자 총급여 5천만원 이하, 사업자 소득 4천만원 이하로 분리됐던 것을 '이자·배당 등을 합산한 종합소득금액이 4천만원 이하'로 조정, 이자·배당 소득이 높은 근로자를 적용대상에서 뺀다.

3주택 이상 보유자에 대한 전세보증금 과세도 완화된다. 85㎡ 이하로 3억원 이하인 소형주택에 대한 전세보증금을 주택수 산정 때 항구적으로 과세대상에서 제외키로 했다.

민간주택이면서 임대료 인상규제(5%), 10년이상 의무 임대 등 공공성을 갖는 임대주택법에 따른 준공공 임대주택에 대해선 장기보유특별공제율을 최고 60%까지 인정해주기로 했다. 임대료 인상 억제를 유도하기 위해서다.
재개발·재건축에 따른 조합원 입주권에 대한 장기보유특별공제 적용범위는 관리처분계획 인가 전 '주택분 양도차익'에서 '토지·건물분'으로 조정한다.

상속주택보유자의 1가구 1주택 특례적용 대상에 '상속개시 당시 보유한 조합원 입주권이 1주택으로 전환된 경우'를 더했다.

정비사업조합을 비영리법인으로 봐서 수익사업에 대한 과세특례를 적용하던 조항은 적용기한을 일단 유지해 재건축·재개발 정비사업을 계속 뒷받침하기로 했다. 이 제도는 애초 올해 일몰 예정이었다.