【질의】

서울시내에 1주택을 소유, 거주하는 1세대가 이 주택 이외에 다가구주택 2동을 신축하여 5년 전부터 임대사업자 등록을 하고 임대사업에 사용하고 있는 바, 금번 다가구주택 2동을 각각 매수자 1인에게 양도하고자 합니다. (임대주택 현황) 1. 주택1 ·서울시 송파구 소재 대지 200㎡, 건물 400㎡, 13가구(기준시가 138,000,000), 양도가액 5억5천만원 2. 주택2 ·서울시 용산구 소재 대지 250㎡, 건물 450㎡, 15가구(기준시가 170,000,000), 양도가액 6억5천만원 위와 같이 양도하는 경우 고급주택에 해당되는지와 부동산 양도신고시 제 출할 서류에 대하여 질의합니다.

 

【회신】

1. 현행 소득세법 규정에 의하면 고급주택 양도소득에 대하여는 기준시 가 적용을 배제하고 실지 양도가액을 기준으로 양도소득세를 과세하고, 또 부동산 양도신고시 실지양도가액에 대한 증빙서류를 추가로 제출하도록 규 정하고 있습니다.

 

2. 그러나 실지거래가액 과세대상 고급주택과 부동산 양도신고시 실지 양 도가액 증빙서류를 제출하여야 하는 고급주택의 범위가 약간 다릅니다. 수 도권 및 광역시지역을 기준으로 보면 그 차이중의 하나가 양도가액이 6억원 을 초과하는지 여부입니다. 실지거래가액 과세대상이 되는 고급주택은 실지 양도가액이 6억원을 초과하여야 하나 부동산 양도신고시 실지양도가액 증빙 서류 제출대상 고급주택에는 면적기준 등이 해당되면 양도가액이 6억원 이 하라도 고급주택에 포함됩니다.

 

3. 다가구주택은 다세대주택과 달리 가구별 구분매매가 불가하고 통상 하 나의 매매단위로 1인에게 매매하는 것이 통상적인 거래형태이며, 이 경우에 는 하나의 단독주택으로 보아 고급주택 여부를 판정하게 됩니다.

 

4. 따라서 귀 질의의 경우 주택1은 양도가액이 6억원 이하이므로 실지거 래가액 과세대상이 아니나, 주택2는 양도가액이 6억원을 초과하고 면적기 준 등도 해당되므로 실지거래가액 기준으로 양도소득세를 신고·납부하여 야 합니다. 그러나 부동산 양도신고시 실지양도가액에 대한 증빙서류를 제출하여야 하는 고급주택에는 2주택 모두가 해당됩니다.

 

【검토의견 및 해설】

1. 소득세법상 고급주택의 양도소득에 대하여는 2000. 1. 양도분부터 실 지거래가액 기준으로 양도소득세를 과세하도록 개정되었고, 부동산 양도신 고시에도 실지 양도가액에 대한 증빙서류를 추가로 제출하도록 하고 있다.

 

2. 소득세법 제89조(비과세양도소득)와 같은법 제165조(부동산양도신고) 에 규정하고 있는 고급주택의 범위를 비교하여 보면 서로 일치하지 아니하 고, 후자의 범위가 더 넓다. 그 중 중요한 차이는 양도가액이 6억원을 초과 하여야 실가과세대상 고급주택에 해당되는 반면에, 후자의 경우에는 6억원 초과 여부를 불문하고 양도가액 증빙서류 제출대상 고급주택으로 규정하고 있다(특별시·광역시 및 수도권기준). 이 취지는 현재 6억원 이하라도 장 래 부동산가액의 상승으로 6억원 초과 요건이 완성되는 경우가 일반적일 것 이므로 미리 취득가액이 될 현재 양도가액의 근거를 미리 확보하려는데 있 다고 보여진다.

 

3. 고급주택은 원래 비과세되는 1세대1주택에서 제외되는 과세부분을 계 산하기 위한 근거로 시행령에 정하고 있는데 이 규정을 다주택소유자의 주 택양도에 대하여도 적용할 수 있는지와 더구나 거주하는 주택이 별도로 있 고 오로지 임대사업용(사업용고정자산)으로 사용하다 양도하는 다가구주택 까지 적용할 수 있는지는 더 의문의 소지가 있으므로 시행령과 유권해석만 으로 적용할 것이 아니라 법률에 독립조항을 신설하는 등 고급주택의 범위 를 명확히 하는 보완조치가 필요하다고 생각된다.

 

【참조조문】

소득세법 제89조 제3호, 제96조 제1항, 제165조 제1항 동법 시행령 제155조 제15항, 제156조, 제224조 제1항 제9항 조세특례제한법 제97조 제2항

 

 

제 334호 (2002. 1. 16)