Q. 다주택자 등 여유계층을 위한 대책 아닌가?
A. 이번 대책은 주택시장을 정상화하여 집이 팔리지 않아 과도한 채무상환부담 등으로 어려움을 겪고있는 하우스푸어 등 1주택자들의 거래애로를 해소하는 데 중점을 맞췄다. 주택매수수요 보완을 위해 생애최초 주택구입자 등에 대한 지원을 대폭 확대해 무주택자들의 내집마련 기회를 대폭 확대했으며, 주택구입 능력을 갖춘 자들의 매수를 유도할 필요가 있어 연말까지 1주택자의 주택 취득시 양도세 면제 특례 조치를 추진할 방침이다. 또한, 주택시장이 정상화될 경우, 건설업, 이삿짐센터, 부동산중개업 등 서민들이 주로 종사하는  연관산업에 긍정적 영향이 기대되고 있다.

 

Q. LTVㆍDTI 완화가 제외된 이유?
A. DTI·LTV 규제는 금융차입자 보호와 금융기관 건전성 유지를 위한 것으로, 부동산 경기대책으로 사용하는 것은 바람직하지 않다. 이번 대책에서 생애최초 구입자, 목돈 안드는 전세제도에 참여하는 집 주인의 담보대출시에만 완화한 것은 거래 활성화 등을 위한 예외적·한시적인 특단의 조치로 이해할 필요가 있다.

 

Q. 당분간 LTV, DTI규제 완화는 없다는 입장이었는데, 생애최초주택자금 대출에 대한 규제를 완화한 이유는?
A. 생애 최초주택구입자금 대출은 지난해까지 국민주택기금재원에서 직접 대출이 이루어졌으며 70%의 LTV한도가 적용되고, DTI규제의 적용을 받지 않았다. 그러나 금년부터 생애최초주택구입자금 대출이 은행대출·국민주택기금의 이차보전 형태로 전환되면서 차주의 채무불이행 리스크를 은행이 부담하게 되어 일반 은행대출과 동일하게 LTV, DTI 규제를 적용하게 된다. 이러한 갑작스런 제도 변경에 따른 혼란을 최소화하는 차원에서 ’13년 취급분에 한해 한시적으로 예외를 인정한 것이다.

 

Q. 공공분양주택 공급물량을 연 7만호에서 2만호로 축소한다고 했는데, 그 의미를 좀 더 구체적으로 설명한다면?
A. 지금까지 공급물량은 인허가 기준으로 연 7만호를 계획했으나 앞으로는 준공기준으로 변경하여 2만호 준공을 목표로 하겠다는 의미다. 2만호 준공을 위해서는 인허가 계획도 당연히 연 7만→2만호로 조정되어야 하나, ’13∼’17년까지는 이전에 이미 착수된 물량을 감안할 때 연 1만호 수준의 인허가면 충분하다고 본다.

 

Q. 보금자리주택 정책은 지속 추진되는지?
A. 앞으로 공공주택의 공급은 ‘공공주택 연 13만호 공급계획’에 의하여 추진하게 되므로, 기존 보금자리주택 정책 하에서 추진되었던 ‘09～’18년간 총 150만호 공급계획은 별도로 관리하지 않을 계획이다.

 

Q. 생애최초주택구입자라고 특히 우대할 필요가 있는지?
A. 생애최초주택구입자는 신규로 발생하는 주택실수요자로서 투기우려가 적고, 주택거래 정상화 측면에서 가장 효과가 높은 계층으로 생애최초주택구입자는 신혼부부 등 젊은 계층이 다수인데, 향후 상환능력은 충분하나 자력으로 주택시장에 진입하기 어려운 상황 으로, 이에 대한 정책적 배려가 필요하다. 따라서 생애최초주택구입자의 주택구매에 따른 취득세 면제 및 주택구입자금에 대한 지원 등을 통해 주택시장 진입장벽을 완화할 필요가 있다.

 

Q. 생애최초 구입자금 등 구입·전세자금 확대 시행시기는?
A. 금번 대책에 반영된 구입·전세자금 지원 확대사항(소득요건 확대, 금리 인하 등)은 기금운용계획 변경을 통해 4월 중순 시행할 예정이다.

 

Q. 기존 주택기금 대출자도 금리 인하 수혜를 받을 수 있는지?
A. 기존에 구입·전세자금을 대출받아 원리금을 상환하고 있는 자 또한, 제도 시행일 기준으로 인하된 금리를 적용하게 된다. 금번 대책에서 소형주택(60㎡이하)에 대한 금리 우대가 신설된 생애최초 주택 구입자금 대출자의 경우, 기본금리(연 3.5%)를 적용받게 된다.

 

Q. 생애최초 취득세 면제 시행일은? 법 통과가 지연될 경우 거래동결 우려가 클 것으로 보이는데?
A. 취득세 면제 시행일은 국회에서 결정할 사항이나 거래동결 최소화를 위해 상임위 통과일부터 적용하는 방안 추진중이며, 4월 임시국회에 법안을 제출하고, 가능한 한 同 법안이 빨리 통과될 수 있도록 여·야와 적극 협의해 나가겠다.

 

Q. 이번 양도세 감면 조치가 언제까지 시행되는지?
A. 올 연말까지 취득하는 주택에 대해 양도소득세 감면 특례를 적용할 예정이다. 다만, 13년 연말까지 취득하는 주택의 범위에는 계약하거나 분양받는 분도 포함된다.

 

Q. 어떤 주택이 이번 대책의 혜택을 받는지
A. 시가 9억원 이하의 신축주택과 미분양주택, 그리고 1세대 1주택자로부터 취득하는 시가 9억원 이하 주택으로서 주택법상 국민주택규모의 주택이 해당된다.

 

Q. ‘1세대 1주택자’의 범위는 어떻게 봐야하나?
A. 감면대상 주택의 매도자의 요건인 ‘1세대 1주택자’는 현행 소득세법상 1세대 1주택자 중 1세대 1주택 특례자를 제외한 개념으로서 다음의 경우를 말한다. 이때 주민등록법상 1세대의 구성원이 국내에 주택법상 주택을 1채 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 경우와 1세대가 보유한 주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득해 일시적으로 2주택을 보유하게 된 경우로서 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우가 해당된다.

 

Q. 기존주택 매도인의 1세대 1주택자 여부는 어떻게 확인하는가?
A. 매도자는 매매계약서에 시장·군수·구청장으로부터 1주택자 확인날인을 받아 매수자에게 교부하고, 매수자는 향후 해당 주택 매도 후, 양도세 신고·납부시 확인받은 매매계약서 사본을 과세관청에 제출해야 한다.

 

Q. 양도세 한시 감면은 수혜자가 다주택자로 부자감세 아닌가?
A. 양도세 한시 감면조치는 집이 팔리지 않아 과도한 채무상환부담 등으로 어려움을 겪는 하우스푸어들의 어려움을 덜어주는데 목적이 있다. 주택시장이 크게 위축된 상황에서 하우스푸어들의 주택매도가 원활히 이루어지기 위해서는 다주택자 등 주택구입능력을 갖춘 이들의 주택매수가 필요하다. 아울러, 양도세 한시감면 조치로 주택거래가 활성화되면, 건설업, 이삿짐센터, 부동산중개업 등 서민들이 주로 종사하는  연관산업에 긍정적 영향이 기대되고 있다.

 

Q. 세수여건이 어려운 상황에서 양도세 한시 감면으로 세수부족이 심화될 우려가 있는데?
A. 취득한 감면대상 주택을 양도하는 시점에서 일시적으로 세수감소효과가 있을 수 있으나, 양도세 한시감면으로 주택시장에 긍정적 영향을 주어 거래가 활성화될 경우 세수확보에 도움이 되는 측면도 있다.

 

Q. 양도세 한시 감면 및 중과 폐지시 부동산 투기 유발되지 않을까?
A. 현재와 같이 부동산 시장이 침체된 상황에서 양도세 중과 폐지 및 한시 감면이 부동산 투기를 유발할 가능성은 낮으며, 양도세 한시 감면의 경우 국지적 투기가 우려되는 지역은 추후 적용 대상지역에서 신속히 제외하는 방안을 검토하겠다.

 

Q. 부동산 양도세 중과제도 폐지 필요성은?
A. 부동산 관련 중과세 제도는 과거 부동산 투기가 심했던 시절(’03～’05) 도입된 것으로, 부동산 거래동결효과를 야기하는 등 부동산 시장이 침체된 현 상황에는 적합하지 않아 정상화할 필요가 있다. 현재 다주택자?비사업용 토지에 대해서는 금년 말까지 한시적으로 기본세율(6~38%)이 적용되고 있으나 주택시장의 불확실성을 제거하여 긍정적인 시그널을 주기 위해서는 유예기간 연장보다는 폐지하는 것이 바람직하다.

 

Q. 하우스푸어 기준은 무엇인지. 어떤 기준으로 지원대상을 선정했나?
A. 현재 하우스푸어에 대해 공식적으로 정립된 기준은 없다. 하우스푸어가 느끼는 어려움의 수준을 객관적으로 판단하는 기준을 마련하기 어렵고, 개별 가구마다 처한 상황이 상이하므로 획일적인 기준으로 지원 대상을 선정하기도 어려운 상황이다. 금번 발표된 지원방안은 하우스푸어의 범위를 특정하기보다, 주택담보대출 상환에 어려움을 겪는 가구들이 채무조정을 통해 정상적으로 채무를 상환할 수 있도록 지원하는 체계를 마련하는데 중점을 두었다.

 

Q. 하우스푸어 지원에 따른 도덕적 해이가 나타나지 않을지?
A. 이번 하우스푸어 지원방안은 채무를 탕감해주는 대책이 아니라, 기본적인 상환능력을 갖추고 있으나, 상환부담이 과중한 가구를대상으로 상환스케줄을 조정하여 부담을 적절히 분산시킬 수 있는 기회를 제공하는 것이 주된 내용이다. 향후 제도 시행 과정에서 도덕적 해이 문제가 나타나지 않도록 경제적 자활의지가 있고, 투기목적이 아닌 실거주(1주택자) 목적의 구입자로 지원대상 한정하는 등 제도적 보완장치 마련할 계획이다.

 

Q. 재정을 통한 하우스푸어 지원에 부정적인 입장이었던 것으로 알고 있는데, 캠코·주택금융공사를 통한 지원시 재정이 소요되는 것이 아닌지?
A. 하우스푸어 문제는 당사자인 차주?금융회사 간 자율적 협의를 통해 우선 해결돼야 하며, 대규모 재정투입은 위기대응을 위한 수단으로 국민적 공감대를 얻어 추진해야 한다는 입장에 변함이 없다. 캠코와 주택금융공사는 이미 승인된 업무계획과 공공기관이 수행하는 일상적인 업무수행 범위 안에서 새로운 업무수행 방식을 도입하여 하우스푸어에게 채무조정의 기회를 제공하는 역할을 담당하게 될 것이며 이번 대책으로 인해 당장 새로운 재정소요가 발생하는 것은 아니다. 하우스푸어 문제가 얼마나 악화될 수 있을지에 대한 전망, 캠코·주택금융공사의 재정상황 등을 종합적으로 고려하여 추후 판단할 예정이다.

 

 

세무사신문 제601호(2013.4.1.)