박근혜 정부의 첫 부동산 대책이 베일을 벗었다.

이번 대책은 세제·금융·주거복지 등을 통해 주택 구입수요를 늘리면서 수도권 공공주택 공급은 축소하기로 하는 등 다양한 내용이 망라돼 정부 출범후 첫 대책이라는 점을 고려하더라도 이번 정부에 비해 상당히 파격적이라는 평가다.


미분양·신축주택에 대한 양도세 감면과 생애최초 주택구입자에 대한 세제·금융지원·공급조절 등은 과거 1998년 외환위기 수준에 버금가는 대책이다.


그러나 외환위기때도 시행하지 않았던 기존주택에 대한 양도세 한시 감면이나 불과 2년 전 '불허' 판정을 내렸던 리모델링 수직증축을 허용하면서 과도한 규제완화가 아니냐는 우려도 나오고 있다.

◇ '파격 대책' 나온 배경은
정부가 예상보다 강도높은 부동산 대책을 발표한 것은 주택시장 침체가 심각하다는 당국의 문제인식에서 출발한다.

2008년 금융위기 이후 지속된 수도권 주택시장 침체국면으로 주택 거래량은 2012년 통계 집계 이후 최저 수준으로 떨어졌고 지방도 집값 상승세 둔화와 거래량 감소가 이어지고 있다.

매매시장 침체는 결국 전셋값 상승 등 서민주거비 부담으로 이어지고 거래 부진으로 인해 중개업·이사·인테리어업 등 연관산업까지 어려움을 겪고 있다.

또 집값 하락과 거래부진으로 하우스푸어·렌트푸어 문제가 사회적으로 대두되면서 효과있는 '한 방'이 필요하다고 정부는 판단한 것으로 보인다.

지난 이명박 정부에서 취한 소극적·간헐적인 대책으로는 주택경기 회복에 역부족이라는 공감대가 형성되면서 강도높은 대책이 나왔다는 평가다.

국토부 박선호 주택정책관은 "과거 수요를 억제하고 공급을 확대하는 정책 일변도로는 수급 불균형을 심화시키고 있다"며 "위기 조기 극복을 위해 세제·금융·보편적 주거복지 방안을 한꺼번에 추진할 필요가 있다"고 말했다.

◇ 양도세 한시 감면·생애최초구입자 파격 지원
정부는 이번 대책에서 생애최초 주택구입자에 대해 파격적 지원을 해주기로 했다.

생애최초 대출 규모는 종전 2조5천억원의 2배인 5조원으로 확대 지원된다.

부부합산 6천만원 이하의 가구가 올해 말까지 6억원 이하·전용면적 85㎡ 이하의 주택을 생애최초로 구입할 경우 취득세를 전액 면제해주기로 했다. 이 때 취득의 개념은 소유권 이전등기를 완료하거나 잔금납부를 끝낸 주택을 말한다.

또 이달 중순부터 생애최초 주택구입자금의 소득요건을 부부합산 5천500만원에서 6천만원으로 확대하고 금리는 종전 3.8%에서 3.3~3.5%로 낮춰준다.

정부는 생애최초 주택구입 자금에 대해 연말까지 DTI를 은행권 자율로 적용해 사실상 적용 배제하고 LTV도 종전 60%에서 70%로 늘려줄 방침이다.

국토부 박선호 주택정책관은 "세제, 금융 양쪽 측면에서 지원하기 때문에 시장에 처음 진입하는 청년 직장인들의 주택구입능력이 향상돼 시장 전반에 걸친 거래 활성화에 도움이 될 것"이라고 말했다.

양도소득세 한시 감면도 추진한다. 올해 말까지 9억원 이하 신축주택과 미분양 주택을 구입할 경우 취득후 5년간 양도세를 전액 면제해준다.

양도세 면제 대상은 법 시행일부터 올해 말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택이며 재건축주택과 실거래가가 9억원을 초과하는 주택은 제외된다.

미분양 주택은 법에서 정한 날로부터 올해 말까지 미분양 주택인 경우 감면 대상이 된다.

정부는 하우스푸어 등 집이 안팔려 고생하는 수요자를 위해 1가구 1주택자와 일시적 1가구 2주택자가 보유한 9억원 이하, 전용 85㎡ 이하의 주택을 올해 말까지 구입할 사람에 대해 역시 5년간 양도세를 면제해주기로 했다. 이 집을 사는 사람은 1주택자든, 다주택자든 관계없이 면제 혜택이 부여된다.

정부가 신규 분양과 미분양 주택에 대해서는 1999년 외환위기때 양도세를 감면한 바 있지만 기존주택에 대한 양도세 감면을 시행하는 것은 이번이 처음이다.

이때 주택을 파는 1가구 1주택자는 해당 주택 보유기간이 2년 이상이어야 한다. 1가구 보유한 주택을 양도하기 전에 신규주택을 취득해 일시적 2주택자가 된 경우에는 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 한다.

정부는 이와 함께 다주택자 양도세 중과 폐지도 지속적으로 추진하기로 했다.

정부는 이들 취득세·양도세의 경우 법 개정이 필요해 4월중 임시국회에 관련 법안 개정안을 제출하기로 했다. 정부는 거래동결을 최소화하기 위해 상임위 통과일부터 적용할 방침이다.

그러나 야당의 반대 등으로 법 통과가 상당기간 지연될 가능성도 배제할 수 없다.

◇ 청약가점제 완화..준(準)공공임대주택 도입
정부는 또 민영주택에만 적용하고 있는 청약가점제 적용 대상을 전용 85㎡ 이하로 한정하고 전용 85㎡ 초과주택은 폐지하기로 했다. 적용비율은 현행 75%에서 50%로 완화한다.

또 교체수요 지원을 위해 종전 입주자저축 1순위인 무주택자뿐만 아니라 1주택 이상 유주택자에게도 가점제 청약 1순위 자격을 부여할 방침이다.

민간임대주택 시장을 활성화하기 위해 준공공임대주택 제도도 도입된다. 한국토지주택공사(LH)의 자금난 등을 고려해 민간 분야에서 임대주택 공급을 확대해 전월세 시장 안정 등에 기여하겠다는 취지다.

준공공임대는 민간 임대사업자가 최초 임대료 수준과 임대료 인상률 제한에 동의할 경우 세제감면과 기금지원 등의 인센티브를 지원해 민간 임대의 공공성을 강화한 주택이다.

집주인이 전용 85㎡ 이하의 주택을 10년간 의무적으로 임대하고 최초 임대료 및 임대료 인상률 제한 등에 동의할 경우 준공공임대주택을 등록하고 주택 보유자에 대해 세제감면 등의 혜택을 부여한다.

준공공임대주택의 대상은 1일 이후 구입하는 신규 구입주택에 한하고 주택임대 관리업자에게 위탁관리한 경우로 한정하기로 했다.

정부는 준공공임대주택에 대해 재산세를 전용 40㎡ 이하는 면제하는 등 공공임대주택 수준으로 감면하고 취득세도 60㎡ 이하는 면제하기로 했다.

또 현재 다주택자 기준 최대 30%인 양도세 장기보유특별공제율을 60%까지 확대하기로 했다.

정부는 또 민간 임대시장을 활성화하기 위해 택지비 부담을 줄일 수 있는 토지임대부 임대주택 제도를 도입하고 임대주택 리츠·펀드 등을 활용한 기업형 임대사업을 적극 육성하기로 했다.

분양가 상한제는 시장 상황에 따라 지정·해제할 수 있도록 탄력운영하고 그린벨트 중첩 규제로 국민 불편이 과중한 곳을 중심으로 5월중 토지거래허가구역을 해제할 방침이다.

택지개발·산업단지·도시환경정비사업 등 대규모 투자를 수반하는 계획입지 사업에 대한 개발부담금도 향후 1년간 한시 감면해준다.

정부는 소형주택 공급을 확대하기 위해 조합원에게 기존주택의 전용면적 범위내에서 2주택 공급을 허용하고 조합의 금융비용 절감을 위해 주택 미분양자에 대해 현금청산시기를 사업 후반부로 늦춰주는 방안도 추진하기로 했다.

또 안전성 확보가 가능한 범위내에서 15년 이상 아파트 대해 리모델링 수직층축을 허용하기로 했다.