올해 안에 부부합산 연소득 6천만원 이하 가구가 85㎡·6억원 이하 주택을 처음 사면 사실상 대출 규제를 받지 않는다.



정부는 1일 관계부처 합동으로 발표한 '4·1 부동산대책'에 이 같은 금융분야 지원책을 담았다.


다만, 대출 규제의 근간인 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)의 큰 틀은 그대로 유지했다. 현재 적용되는 LTV는 50~60%, DTI는 50%다.


박근혜 대통령이 공약한 '하우스푸어(내집빈곤층)' 지원은 공공기관이 참여하는 형태로, '렌트푸어(전세빈곤층)' 지원은 인센티브를 늘리는 방식으로 만들어졌다.


◇실수요자에 올해 말까지 LTV·DTI 예외 두기로
정부는 생애최초주택자금대출에 올해 말까지 DTI를 적용하지 않기로 했다. LTV는 70%로 10%포인트 이상 높아진다.

국민주택기금을 활용한 생애최초주택자금대출은 원래 LTV·DTI가 적용되지 않다가 올해부터 대출 재원이 은행으로 바뀌면서 LTV·DTI가 적용됐다.

그러나 제도 변경에 완충 기간을 둘 필요성이 있는데다 처음으로 '내 집 마련'을 하는 대출자는 잠시 예외로 하자는 취지에서 연말까지 말미를 둔 것이다.

김성준 금융위 사무관은 "LTV·DTI를 일부 완화한 것은 주택거래를 활성화하려는 예외적·한시적인 특단의 조치로 이해해달라"고 설명했다.

생애최초주택자금대출을 받는 소득 요건은 부부합산 연 5천500만원 이하에서 6천만원 이하로 높아진다. 지원규모는 2조5천억원에서 5조원으로 불어난다.

대출금리는 60㎡ 이하에 3억원 이하가 연 3.3%로, 60㎡ 초과 85㎡ 이하에 3억원 초과 6억원 이하가 연 3.5%로 종전보다 0.3~0.5%포인트 낮아진다.

상환 방식은 1~3년 거치기간을 포함해 20년 분할상환이지만, 거치기간을 그대로 두고 30년 분할상환 방식도 마련된다.

그러나 생애최초대출의 DTI 적용 유예는 급여소득자의 경우 연봉이 3천만원 이하여야 DTI의 예외를 인정받아 대출한도가 늘어나는 '실질적 의미'가 있다.

연봉이 3천만원을 넘으면 종전의 지원방식(20년 분할상환, 연 3.8% 금리)으로 대출받을 때 DTI 적용 여부와 관계없이 1인당 대출한도 2억원이 나오기 때문이다.

결국 생애최초대출에 대한 DTI 적용 유예는 LTV·DTI의 틀을 건드리지 않는 대신 이 제도에 조금이나마 손을 댔다는 점을 보여주는 데 집착한 결과로 읽힌다.

근로자·서민 주택자금대출과 전세자금대출도 소득요건은 부부합산 4천만원 이하에서 4천500만원 이하로 완화한다. 금리는 4.0%와 3.5%로 0.2~0.3%포인트 낮춘다.

기존의 주택자금이나 전세자금을 대출받은 근로자·서민 가구는 제도가 시행되면 이번에 인하된 금리를 적용받는다.


◇공공기관이 '하우스푸어' 채무조정·지분매입
정부는 박 대통령의 대선 공약인 하우스·렌트푸어에 대한 금융지원 방안도 이번 대책에 포함했다.

하우스푸어가 주택 지분을 팔고 채무를 조정받는 '지분일부매각제도'는 개별 은행 차원에서 한계가 있다고 판단, 자산관리공사와 주택금융공사가 나선다.

자산관리공사는 주택담보대출을 3개월 이상 연체된 하우스푸어의 대출채권을 사들여 원금 상환을 미뤄주고 장기 분할상환으로 유도한다. 원금 감면은 없다.

대출채권 100%를 자산관리공사에 넘긴 하우스푸어는 나중에 다시 사올 수 있는 조건으로 주택의 지분 일부를 팔 수 있다.

아직 연체는 하지 않았지만 원리금 상환이 어렵다면 주택금융공사가 하우스푸어의 대출채권을 매입, 고정금리 대출로 바꾸고 원금 상환을 10년까지 미뤄준다.

국민주택규모인 85㎡·6억원 이하의 주택 1채만 보유하고 부부합산 연소득이 5천만원 이하, 대출금액이 2억원 이하여야 혜택을 볼 수 있다.

공공기관의 채무조정과 별도로 신용회복위원회와 금융권 자체로 채무조정(워크아웃)을 활성화한다.

신복위의 개인워크아웃·프리(사전)워크아웃은 주택담보대출로 대상을 넓히고, 채권자의 3분의 2가 동의해야 채무조정이 시작하는 데서 2분의 1 요건을 낮춘다.

렌트푸어 지원책인 '목돈 안 드는 전세' 제도는 집주인이 주택담보대출(수도권 5천만원·지방 3천만원)을 받아 전세보증금을 충당하면, 세입자가 대출이자를 낸다.

목돈 들지 않는 전세를 이용하려면 부부합산 연소득이 6천만원 이하인 무주택자가 전세보증금 3억원 이하(지방은 2억원 이하) 주택에 살아야 한다.

집주인의 주택 보유 수와 무관하게 전세보증금을 충당하는 주택담보대출은 소득세를 내지 않는다. 대출을 받을 때 DTI는 연말까지 폐지, LTV는 70%로 완화된다.

세입자는 전세금 반환 청구권을 주택담보대출을 해준 금융회사에 대출금의 120%까지 넘기면 '월세' 개념의 대출이자가 약 2%포인트 낮아질 수 있다.