[사건번호] 심사양도 2011-171
[일자] 2011.08.19
[제목] 금융증빙 등에 의해서 인정된 금액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정함
[요약]
쟁점토지 취득당시와 양도당시 기준시가 상승, 금융증빙 미비 등을 고려할 때 쟁점토지의 취득가액은 금융증빙 등이 갖추어진 것만 인정함
[주문]
[이유]
1. 처분내용
가. 청구인은 2003.3.12 취득한 ○○ ○○ ○○ ○○ 357-23 임야 3,306㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2009.2.4 청구외 조○○외 1인에게 양도한 후 2009.3.23. 취득가액 550백만원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다), 양도가액 570백만원으로 하여 2009년 과세연도 양도소득세 817,560원을 신고하였다.
나. ○○세무서장(이하 “처분청”이라 한다)은 청구인이 신고한 쟁점취득가액을 과다한 것으로 판단하고, 금융자료가 확인된 310백만원을 취득가액으로 인정하여 2010.12.1 양도소득세 209,452,940원 경정고지하였다.
다. 청구인은 이에 불복하여 2011.1.7. 이의신청(2011.1.31. 재조사 결정, 2011.3.21. 당초 처분 고지)을 거쳐 2011.6.20. 이 건 심사청구를 제기하였다.
2. 청구주장
청구인은 2003.2.6. 쟁점토지의 전소유자 청구외 임○○(이하 “임○○”이라 한다)과 550백만원에 매매계약을 체결하였고, 계약금으로 당일 1억원(1천만원 단위 수표 10매), 2003.3.6. 중도금으로 2억원(1억원 단위 수표 2매), 잔금으로 2003.3.11. 2억원(1천만원 단위 20매), 2003.3.12. 5천만원(5천만원 단위 수표 1매)을 임○○에게 지급하였으나, 처분청은 단순히 전소유자 임○○에게 자금이 입금된 310백만원만 취득가액으로 인정하는 것은 부당하다.
임○○은 청구인에게서 받은 550백만원중 200백만원을 중개수수료 명목으로 청구외 장○○, 청구외 이○○, 청구외 박○○, 청구외 백○○(이하 “장○○”, “이○○”,“박○○”,“백○○”라 한다)인에게 지급하였음이 장○○ 외 3인의 확인서에 나타나므로 취득가액을 550백만원으로 보아야 한다.
3. 처분청 의견
청구인의 배우자 청구외 유○○(이하 “유○○”라 한다)가 지급한 수표 중 310백만원은 임○○이 수취한 사실이 확인되나, 나머지 240백만원을 임○○이 수취하였다는 금융증빙 등이 없다.
임○○의 수취 여부를 확인할 수 없는 240백만원과 관련, 청구인은 임○○에게 정상적으로 매매대금을 지급하였고 임○○이 총 매매대금에서 2억원을 장○○ 외 3인에게 중개료(소개비)로 지급했다고 주장하나, 통상적인 중개수수료와 거리가 있어 현실성이 떨어지고, 고액의 부동산을 취득하면서 발생될 문제를 대비하여 중개업자에게 중개수수료를 주고 취득하는 것이 상식임에도 청구인은 ○○ ○○에 소재한 ○○부동산이란 곳에서 계약을 하였다고 하나, 취득계약서에는 입회중개사가 기재되어 있지 않는 점, 재조사결정에 따라 임○○으로부터 중개수수료를 받았다는 장○○, 이○○, 박○○, 백○○를 조사한 결과, 장○○의 경우 중개수수료로 70백만원을 수령하였다는 금융증빙 등이 없고, 이○○, 박○○, 백○○의 경우 쟁점토지의 중개에 관여한 사실이 없다고 진술하고 있는 점 등을 고려할 때 청구인의 위 주장은 받아들이기 어렵다.
4. 심리 및 판단
가. 쟁점
쟁점토지의 취득가액이 550백만원 인지 310백만원 인지 여부
나. 관련법령
1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】(2009.03.18. 법률 제9485호로 개정되기 전의 것)
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】(2009.03.18. 법률 제9485호로 개정되기 전의 것)
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의
신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
다. 사실관계
1) ‘양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서’ 사본에 의하면 청구인의 2009년 과세연도 양도소득세 신고내역은 다음과 같다.
2) 청구인이 주장하는 쟁점토지 취득관련 금융거래 내역과 이에 대한 처분청의 의견 및 금융증빙 여부는 아래표와 같다.
3) 쟁점토지 전소유자 임○○이 작성한 2010.11.24.자 확인서 사본에 쟁점토지를 청구인에게 550백만원에 매도하였고, 310백만원은 ○○계좌에 입금하였으나, 나머지 240백만원은 오래되어 사용처가 잘 생각나지 않는다는 내용이 기재되어 있다.
4) 장○○, 이○○, 박○○, 백○○가 작성한 2010.11. 확인서 사본에 쟁점토지 소개비로 임○○으로부터 장○○는 7천만원, 이○○는 6천만원, 박○○은 2천만원, 백○○는 5천만원을 받았다는 내용이 기재되어 있다.
5) 처분청이 2010.10. 작성한 ‘양도소득세 조사복명서’ 사본에 청구인이 쟁점토지 취득시 매매계약서를 쌍방합의하에 작성하였는바, 쟁점토지 양도 당시 작성한 계약서의 서식과 동일한 종류의 서식으로서 실제 매매계약서가 아닌 것으로 의심되어 임○○에게 매매가액 문의하였으나, 정확한 내용에 대해서 기억나지 않는다는 답변을 하였고, 이에 처분청은 조사기간을 연장하여 청구인의 배우자 유○○의 ○○수협○○지점계좌(136-62-******)의 거래내역과 출금전표 및 관련 수표를 추적한 바, 임○○이 ○○중앙회 □□동지점에 거래를 하고 있는 사실을 이자배당조회자료를 통해서 파악한 후 ○○중앙회 □□동지점에 제시된 수표의 금액 210백만원과 ☆☆은행 ◇◇지점의 유○○ 명의의 계좌(121-******-96-002)에서 2003.03.06 수표출금된 2억원 중 1억원 수표 1매(수표번호:******63)가 ○○중앙회 □□동지점에 2003.03.10에 지급제시된 것으로 확인되므로 총 3억1천만원이 임○○에게 매매대금 지급된 것으로 파악되고 취득시 작성한 매매계약서는 허위계약서로 판단된다는 내용이 기재되어 있다.
6) 처분청이 2011.03. 작성한 ‘양도소득세 재조사복명서’ 사본에 다음과 같은 내용이 기재되어 있다.
가) 전 소유자 임○○으로부터 소개수수료 2억원을 받았다고 하는 자에 대하여 재조사하였음
나) 장○○(620110-1******)의 중개수수료와 관련, 청구인은 2003.03.06 수표 2억원 중 임○○ 명의의 ○○중앙회 □□점 계좌에 2003.03.10 1억2천만원이 입금되었고 나머지 8천만원은 소개비로 장○○가 지출하였으므로 2억원이 매매대금으로 사용되었다는 주장이나, 전 소유자 임○○은 장○○의 처남으로 파악되고 장○○는 중개업 이력이 없고 장○○ 명의통장으로 입금된 사실도 확인되지 않아 청구인의 주장은 신빙성이 없어서 장○○의 확인서 상 중개수수료 7천만원은 취득가액에 포함할 수 없음
다) 이○○(490103-1******)는 확인서 상 ○○ ○○ ○○동 109-144번지에 ○○부동산중개소를 다년 운영하며 쟁점부동산을 소개하였고 수수료 6천만원을 받았다고 하나, 취득계약서에 입회중개사가 기재되어 있지 않으며, 이○○는 중개소 등록이 되어있지 않고, 6천만원 수표배서자인 고◇◇은 이○○의 종업원이라고 청구인이 주장하나 이○○는 이의신청불복청구시 제출한 확인서 내용과 달리 전화(010-9232-****)통화 상 고◇◇은 알지 못하는 자라고 하며 소개수수료 받은 것 또한 알지 못한다고 한 점으로 보아 실제 쟁점 부동산 중개행위에 관여하였다고 볼 수 없어 중개수수료 6천만원은 취득가액에 포함할 수 없음
라) 박○○(560613-1******)은 중개업 이력이 없는 자로 전화통화(010-8588-****)한 바 제출한 확인서 상 수수료 2천만원에 대하여 본인은 금전수수 관계에 기억이 없다고 하고 쟁점부동산 소개에는 관여한 바 없다고 한 점으로 보아 실제 쟁점 부동산 중개행위에 관여하였다고 볼 수 없어 비록 2천만원 수표배서 하였으나 이를 쟁점부동산 취득가액에 해당한다고 할 수 없어 중개수수료 2천만원은 취득가액에 포함할 수 없음
마) 백○○(590410-1******)는 중개업 이력이 없는 자로 전화통화(010-5335-****)한 바 제출한 확인서 상 수수료 5천만원에 대하여 본인은 장○○에게 금전전달관계만 있었을 뿐 소개수수료는 받지 않았다고 하며 청구인 남편 유○○가 확인서를 써달라고 해서 단지 확인서를 써 주었을 뿐이라고 진술한 점으로 보아 실제 쟁점 부동산 중개행위에 관여하였다고 볼 수 없어 중개수수료 5천만원은 취득가액에 포함할 수 없음
바) 청구인이 잔금 청산금액이라고 주장하는 2003.03.12일 5천만원은 최종수표의 제시점 및 보관점과 수표의 최종배서인은 확인되지 않아 쟁점부동산 매매대금지급과 무관한 것으로 판단됨
7) 청구인의 쟁점토지 매수에 관한 2003.2.6.자 ‘부동산매매계약서’ 사본과 청구인의 쟁점토지 매도에 관한 2007.8.20.자 ‘부동산매매계약서’ 사본을 비교한 결과, 쟁점토지의 2003.2.6.자 취득계약서와 2007.8.20.자 양도계약서의 양식이 동일하고, 취득계약서의 경우 중개인이 없이 쌍방합의로 하였다고 기재되어 있다.
8) 쟁점토지에 대한 개별 공시지가 조회 결과, 쟁점토지의 취득시점의 기준시가는 ㎡당 2,390원,(2003.7.1. 기준)과 양도시점의 기준시가는 ㎡당 9,860원(2009.1.1. 기준)으로 약 4배 상승한 것으로 나타난다.
라. 판 단
청구인은 쟁점토지를 전소유자 임○○으로부터 550백만원에 취득하였다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.
첫째, 금융증빙 등에 의하면 청구인의 배우자 유○○가 지급한 수표 중 310백만원은 임○○이 수취한 사실이 확인되나, 나머지 금액에 대해서 임○○이 수취하였다는 객관적이고 구체적인 증빙이 없는 점,
둘째, 장○○, 이○○, 박○○, 백○○가 작성한 확인서에 의하면 쟁점부동산 중개와 관련 수수료 명목으로 전 소유자 임○○으로부터 각각 70백만원, 60백만원, 20백만원, 50백만원을 받았다고 기재되어 있으나, 550백만원의 쟁점토지를 중개하면서 200백만원을 중개수수료로 받았다는 것은 부동산거래 관행상 납득하기 어렵고, 또한 장○○의 중개수수료 70백만원 수령과 관련, 금융거래내역 등과 같은 객관적 증빙이 없으며, 이○○, 박○○, 백○○는 전화확인 결과 쟁점토지 중개에 관여한 바 없다고 진술하고 있어 임○○이 중개수수료로 200백만원을 지급하였다는 청구인의 주장은 신빙성에 의심이 드는 점,
셋째, 장○○외 3인의 확인서에 중개수수료 명목으로 200백만원을 임○○으로부터 수령하였다고 기재되어 있으나, 임○○의 확인서에는 ○○계좌에 입금된 310백만원 외에 240백만원의 용처에 대해서는 기억이 나지 않는다고 기재되어 있어 장○○외 3인 확인서의 신빙성에 의심이 드는 점,
넷째, 쟁점토지의 취득당시와 양도당시의 기준시가가 4배 상승하였음에도 쟁점토지를 2003.3.12. 550백만원에 취득하여 2009.2.4. 570백만원에 양도하였다는 주장은 상식적으로 받아들이기 어려운 점,
다섯째, 청구인의 쟁점토지 취득과 관련 ○○ 소재 ○○부동산에서 매매계약을 체결하였다고 주장하나, 2003.2.6.자 ‘부동산매매계약서’에 의하면 중개인이 없이 쌍방합의로 하였다고 기재되어 있는 점 등을 종합하여 보면 청구인의 주장은 신빙성이 없다고 판단된다.
따라서 청구인의 쟁점토지 취득가액은 전소유자 임○○이 수령한 것으로 확인된 310백만원이라고 판단되므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.
5. 결 론
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
