재건축 사업으로 발생하는 조합원들의 개발이익을 세금으로 환수하는 '재건축 초과이익환수제'에 대한 제도 개선이 추진된다.

 

재건축 초과이익 환수제는 연초 MB정부의 재건축 규제 완화 대상에도 빠진 사실상 유일하게 남아 있는 재건축 관련 규제여서 제도 개선 방향에 관심이 쏠리고 있다.

 

국토해양부는 현행 재건축 초과이익 환수 방법이 매우 복잡하고 예측이 쉽지 않다는 지적에 따라 새로운 부과 방식을 도입하는 방안을 검토하고 있다고 21일 밝혔다.

 

현재 재건축 초과이익은 재건축 추진위원회 구성일부터 재건축 완공 때까지 오른 집값 가운데 해당 지역 평균 집값 상승분을 뺀 나머지 금액을 초과이익으로 보고 그 이익분이 가구당 3천만원 이상일 경우 최대 50%까지 국가에서 현금으로 환수하도록 돼 있다.

 

하지만 이 방식은 조합원당 개발이익을 산출하기가 매우 복잡하고, 2006년 이전에는 아파트의 개발이익 산정의 기준이 되는 공시가격이 발표되고 않지 않아 오래 전에 재건축 추진위를 구성한 단지는 정확한 금액 산출이 어렵다는 등의 문제점이 제기돼왔다.

 

주거환경연구원 강현귀 연구원은 "현행 방식으로는 초과이익이 발생하지 않는 사람도 세금을 내야 하는 등 불합리한 측면이 있고, 공시가격 제도가 도입된 이전에 재건축이 개시된 단지는 감정평가 금액이 적정한 지도 논란의 소지가 있다"고 말했다.

 

국토부는 이에 따라 제도 개선의 필요성을 검증하는 차원에서 산하 연구기관인 국토연구원을 통해 초과이익 환수 방법 개선에 관한 연구 용역을 진행중이다.

 

국토부와 국토연구원은 이번 연구 결과를 토대로 이달 29일 공청회를 열고, 전문가들의 의견을 수렴해 정책 수립에 반영하기로 했다.

 

연구원은 이번 공청회에서 '사업 개시시점과 종료시점의 시세'를 따져 개발이익을 산출하는 현행 방식 대신 '용적률 증가분의 가치'를 금액으로 환산해 세금을 부과하는 방법을 제안하기로 했다.

 

예컨대 현행 용적률이 100%인 저밀도 아파트가 도시계획 변경으로 250%까지 지을 수 있게 됐다면 용적률 증가분인 150%에 대한 가치를 돈으로 따져 조합에 부과하는 방식이다.

 

연구원 관계자는 "현행 재건축 초과이익 환수 방식은 산출 방식이 복잡하면서 계산된 초과이익의 적정성을 검증할 방법이 없다는 게 문제"라며 "이 제도가 시행되면 개발이익에 대한 객관적인 산출이 가능하고, 종전 방식보다 계산이 간편해 조합원의 개발이익 예측도 가능해질 것"이라고 말했다.

 

재건축 초과이익 환수제는 아직까지 실제 세금이 부과된 단지가 한 곳도 없다는 점에서 제도가 본격적으로 시행되기도 전에 부과 방식이 변경될 가능성도 배제할 수 없게 됐다. 국토부와 건설업계는 이르면 올해 연말께 수도권에서 첫 부과 단지가 나올 것으로 보고 있다.

 

한편 국회 건설교통위원회는 지난해 국회에 상정됐다가 심의가 보류된 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안을 21일 법안심사 소위원회에서 재심의할 예정이어서 앞으로 재건축 초과이익환수제에 대한 제도 개편 움직임이 본격화될 전망이다.

 

법률 개정안에는 재건축부담금의 부과개시시점을 종전 조합설립추진위원회가 승인된 날에서 재건축 조합설립 인가시점으로 늦춰 재건축 부담금의 규모를 줄이는 방안이 담겨 있다.