정부가 집값 잡는 큰 칼인 총부채상환비율(DTI)을 곁에 놓고 꺼낼지 말지를 고민하고 있다.

 

가장 확실한 집값 상승 억제책인 DTI를 동원해 서울 전역의 집값을 확실히 눌러 놓을지, 아니면 부동산 시장의 열기가 조금 더 확산하면서 산업 전반으로 번지게 놔둘지를 저울질하는 것이다.

 

이 칼을 꺼낼 경우 집값은 움츠러들겠지만 경기회복 분위기가 함께 위축될 것이 우려되고 놔두자니 일부 지역의 부동산 값 상승세가 만만찮은 실정이다.

  
◇ LTV에 이어 DTI 확대까지 검토
정부가 DTI 적용지역 확대를 검토하는 이유는 은행권의 주택담보대출이 계속 늘고 있는 데다 집값 역시 수도권을 중심으로 오름세를 보이고 있기 때문이다.

 

실제 7월 금융권 주택담보대출 잔액은 337조2천억 원으로 전월 말보다 4조5천억 원이나 늘어난 가운데 은행권(대출채권양도분 포함) 잔액 증가분은 3조7천억 원, 비은행 잔액 순증액은 8천억 원이었다.

 

이번 순증 규모는 올해 들어 가장 많았던 6월과 같은 수준으로 두 달 연속으로 4조원을 웃돌았다. 순증규모는 1월 1조5천억 원, 2월 3조1천억 원, 3월 3조4천억 원, 4월 3조4천억 원, 5월 3조5천억 원, 6월 4조5천억 원 등이었다.

 

정부가 7월7일부터 수도권 비투기지역에 대한 LTV를 내리게 된 것도 6월에 대출 증가분이 급격하게 늘어난 것이 직접 원인이 됐다.

 

집값은 수도권을 중심으로 2분기부터 계속 뛰고 있다. 국민은행의 주택가격동향 조사결과에 따르면 7월 전국의 집값은 0.3% 상승, 지난 4월 이후 넉 달째 올랐으며 상승폭도 6월(0.2%)보다 커졌다.

 

서울은 0.4% 오른 가운데 서초구 1.5%, 강남구.노원구 1.3%, 송파구 1.1% 등의 비율로 각각 상승했고 상반기에 최고 상승률을 보였던 과천은 7월에도 3.4%나 올랐다.

 

정부가 고민하는 대목은 이런 주택대출 증가와 집값 상승의 이면에 자리잡고 있는 시중 자금의 부동산 쏠림 현상이다. 풍부한 유동성이 실물경제 곳곳에 스며들어 선순환을 이루지 못한 채 부동산으로 향하는 현상이 심각하다고 보고 있는 것이다.

 

단기자금 운용처인 머니마켓펀드(MMF)의 7월말 설정 잔액은 전월말보다 2조4천657억원, 같은 시기 7개 시중은행의 요구불예금 잔액은 10조2천260억 원이 각각 줄었다. 단기 대기성 자금 13조원이 부동산, 주식 등 고수익 위험자산과 금리가 상대적으로 높은 정기예금 등으로 이동한 것으로 풀이될 수 있다.

 

이처럼 주택담보대출의 증가세가 멈추지를 않고 단기자금이 부동산 등으로 쏠리는 현상은 정부가 지난달 초 수도권 비투기지역에 대해 취한 LTV 인하 조치가 약발이 먹히질 않고 있다는 점을 반증한다.

  
◇DTI로 원하는 결과 얻을까
정부는 최근 부동산 가격이 일부 지역의 경우 '정부가 원하는 수준 이상으로' 많이 올랐다고 판단하고 있다.

 

특정 지역의 급등세로 전체 상승률을 높인 것은 물론이고 이 바람이 인근으로 번지면서 전체적인 시장 불안을 일으킬 수 있다고 보는 것이다.

 

이 때문에 부동산 가격 상승을 억제하는데 지금까지 가장 효과적이라고 보는 DTI 카드를 심각하게 고려하고 있다.

 

참여정부 당시 고질적인 집값 상승을 막기 위해 정부가 종합부동산세, 양도소득세 등 겹겹의 세금을 부과하는 등 노력했지만 시장은 내내 불안했고 결국 막판에 '힘'을 발휘한 것은 당시로서는 신무기였던 LTV, DTI 등의 금융규제였다. 그리고 이 금융규제를 꺼내 든 작전사령관은 당시 윤증현 금융감독위원장이었다.

 

이때부터 부동산 값 상승을 막는데는 금융규제가 최고로 인식됐고 당시 사령관이 경제팀의 수장으로 있는 현 정부도 집값은 언제든 마음만 먹으면 잡을 수 있다는 믿음을 갖고 있다.

 

따라서 정부가 고민하는 점은 과거처럼 과연 무섭게 오르는 부동산 값을 잡을 수 있느냐가 아니라 어느 정도 강도로, 어느 지역에 규제를 가해야 만족할만한 성과를 낼 수 있느냐다.

 

최근의 부동산 값은 서울 강남의 재건축 아파트가 불을 붙였고 그 뒤로 강남권의 일반아파트, 용산 목동, 강동, 분당 등 집값이 비교적 높은 지역의 아파트들이 순차적으로 상승세를 타는 전형적인 상승세 초기 모습을 보이고 있다.

 

하지만 아직 지방이나 수도권의 일부 지역, 서울 외곽지역 등은 급등세는커녕 여전히 침체돼 있는 실정이다.

 

이 상황에서 DTI라는 큰 칼을 잘못 휘두르면 전체적인 경기회복에 찬물을 끼얹을 수 있고 침체지역의 경우 오히려 역풍을 맞을 수도 있게 된다.

 

정부도 이 때문에 급등지역만 효과적으로 골라내 열을 식히는 방안이 없을까를 고민하지만 아직 이런 임무를 수행할 '요격특공대'를 만드는 것은 기대하기 힘들다.

 

부동산 투자 컨설팅업체 '저스트알'의 김우희 상무는 "DTI의 위력은 익히 알려진 것이나 이 조치가 시행되면 소득이 적은 서민들은 자산을 마련하는데 더욱 힘들어질 수 있다"면서 "강남 3구는 DTI가 이미 적용되고 있어 어쩔수 없다 치더라도 '서민 프렌들리' 하게 하려면 '서울 전역'보다는 부자동네를 중심으로 하는 것이 바람직해 보인다"고 지적했다.