【질의】

 

부친으로부터 단독주택을 증여받았는데, 전세보증금이 6천만원이 있고 차후에 이 전세보증금은 아들인 제가 부담하기로 했는데 이와 관련된 증여세 등에 대해 질의합니다.

 

【회신내용】

 

1. 차후에 반환해야 하는 전세보증금에 해당하는 재산에 대하여는 부친과 매매한 것으로 하여 부친이 양도소득세를 부담하여야 합니다.

 

2. 전체 재산 중 6천만원이 차지하는 비율을 제외한 나머지 재산은 아들인 본인이 증여세를 부담해야 합니다. <사례> -증여일 2001. 7. 2. -토지 101㎡, 건물 40.89㎡, 연와조 스라브 -2001년 공시지가 891,000, 71년 신축 1. 전체 기준시가 ·토지 : 101㎡ × 891,000 = 89,991,000 ·건물 : 400,000원(기준금액)×0.9(용도지수)×1(위치지수)×0.2 (잔가율)=72,000원(m당금액) : 40.89㎡×72,000원-2,944,080원 ·합계 : 92,935,080원 2. 채무(전세보증금) ·60,000,000원 3. 양도소득세, 증여세 대상면적 ·토지 : 101㎡×(60,000,000/92,935,080)= 65.21㎡(양도면적), 35.79㎡ (증여면적) ·건물 : 40.89㎡×(60,000,000/92,935,080)=(양도면적), (증여면적)

 

【해설】

 

 1. 양도의 정의 "양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전 되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수 증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 사실상 이전되는 것으로 본다. 이 때 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부 증여(증여로 추정되는 경우 포함)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무, 채무부담 계약서 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 경우 등 객관적으로 인 정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

2. 부담부 증여에 대한 양도차익의 계산 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 그 취득가액 및 양도가액으로 하여 양도차익을 계산토록 했다. 시행령에서 계산산식은 없으나, 다음과 같이 면적으로 안분하여 계산해도 무난할 것으로 본다. 토지 혹은 건물면적×〔채무(전세보증금)/토지,건물기준시가합계액〕 =양도소득세 과세대상면적 토지 혹은 건물면적-양도소득세 과세대상면적=증여세 과세대상면적 3. 채무부담 계약서 증여자의 채무(전세보증금)가 담보된 부동산을 증여 받는 경우에 그 채무를 수증자가 부담하기로 하는 증여계약(등기시의 증여계약서)에 의한 경우에는 그 증여가액에서 그 채무액을 공제한 가액을 증여세 과 세가액으로 하며, 그러한 조건이 붙어있지 아니한 증여계약일 경우에 는 그 증여 재산가액을 증여세 과세가액으로 하는 것으로 해석해 오고 있었다(재삼 46014-2976. 1994. 11. 18). 근래에는 직계존비속간에 임대보증금이 포함된 건물 및 대지를 증여 하면서 증여계약서에 별도로 기재되지 아니하였으나, 사실상 임대중인 경우 이는 부담부 증여에 따른 채무로 보아 증여재산가액에서 공제함 이 타당하다고 심사결정하고 있다(삼사 경인 97-105, 1997. 3 .28). 당초 전세보증금이 있는 증여부동산의 경우 시비를 없애기 위해 등 기시 증여계약서에 수증자의 채무부담 내용을 기재함이 필요하다고 본 다.

 

【참조조문】 -소득세법 제88조 제1항, 동법 시행령 제159조 -상속세및증여세법 제47조 제3항, 동법 시행령 제10조 및 제36조

 

제 339호 (2002. 4. 1)