질문일  2007-10-27     조회수  104
 
질문자  ooo 세무사
 
제목  개별주택가격의 환산가액 적용방법
 
개별주택가격이 고시된 주택을 일괄 취득(1993년)하여 일괄양도시(2007년) 취득가액이 불분명한 경우 취득가액의 계산은 다음과 같이 하는 것으로 알고 있습니다.

 

"환산한 취득가액 = 실거래양도가액 * 취득시 기준시가(소득세법 시행령 164조 7항으로 계산한 금액) / 양도시 기준시

가(양도시 개별주택 공시가액)"

 

하지만 취득가액을 환산가액으로 계산시 위와 같이 일괄적으로 계산하지 않고 보상을 받는 경우 토지양도가액과 건물양도가액이 각각 구분되어 이를 기준으로 각각 취득가액을 환산가액으로 계산하여 보면 건물의 경우 보통은 환산한 취득가액이 양도가액보다 크게 나와 양도차손이 발생하는데 실거래양도가액을 양도당시 기준시가 비율로 안분하여 계산한 건물양도가액(1)보다  건물의 손실보상액(2)이 훨씬 더 큰 경우 양도차손은 더 크게 발생합니다.

 

질문1) 개별주택가격이 고시된 주택의 취득당시 기준시가의 계산은 무조건 소득세법 시행령 164조 7항에 의해 계산해야 하는지 아니면 토지와 건물의 양도가액을 기준으로 각각 계산할 수 있는지

 

질문2) 질문1에서 소득세법 시행령 164조 7항에 의해 계산해야 한다면 보상의 경우 토지와 건물의 보상시기를 달리하여 받을 때 토지와 건물의 보상가액을 기준으로 각각 환산가액을 적용하여 계산할 수 있는지 궁금합니다.  

 

개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택으로서 토지와 건물의 취득시기가 다른 경우 토지와 건물의 취득당시 기준시가를 각각 안분계산하여 산정하는 경우의 예규(서면4팀-1015, 2007. 3.20외 다수)는 있지만, 토지와 건물의 취득시기는 같지만 양도시기가 다른 경우에도 이를 적용할 수 있는지 궁금합니다.

 

제가 계산해본 사례의 경우 상기 (1)의 건물양도가액과  (2)의 건물손실보상액을 기준으로 세금차이가 3천만원 정도 나는데, 세무사님의 고견을 부탁합니다.
 

 

답변자   전문상담위원      답변일   2007-11-04

 

 

질의에 감사드리며 답변내용은 다음과 같습니다.

 

1) 토지 및 건물이 시차를 두고 보상되는 경우에는 원칙적으로 소득령162조 (잔금청산일과 소유권이전등기접수일 중 빠른 날)에 의하여 각 자산별 (토지 및 건물 등)로 양도차익을 산정하는 것입니다. 다만, 1세대1주택인 고가주택인  경우에는 최종 지급되는 시점을 기준으로 양도시기를 판단하는 것입니다.

 

2) 본 사례의 경우 일반적인 주택인 경우에는 각 자산별 보상 시기를 양도시기로 보아 각각 양도차익을 계산하는 것이

며 양도가액은 실제 자산별 보상가액으로 하고 취득가액은 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의하여 산정하되 환산취득가액의 산정시 취득당시 개별주택가격이 없는 경우에는 소득령164조 제7항에 의하여 산정하는 것입니다. 다만, 본 사례에서는 소득령164조 제7항에 의하여 산출된 취득당시 기준시가를 다시 취득당시 토지 및 건물의 기준시가를 기준으로 하여 토지분 및 건물의 기준시가를 최종적으로 산출하시면 됩니다.

 

3) 결국 양도당시 자산별 양도실가 * 취득당시 자산별 기준시가 / 양도당시 자산별 기준시가   의 산식에 의하여 자산

별 환산취득가액을 산정하시면 되는 것입니다.

  

 

 

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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.