[질 의] 
상가건물에서 세무사사무실을 운영하고 있습니다. 그런데 같은 층에서 학원을 운영하던 사무실 소유주가 사무실을 다른 사람에게 임대해 주었는데 임차인이 들어와서는 종전 업종을 변경하여 세무사 사무실을 운영하려고 하고 있습니다.

저희 상가건물의 상가번영회 회칙에서는 동종업종의 영업을 금지하는 규정을 두고 있는데, 임대인인 소유주는 자신이 회칙 제정 당시 소유주가 아니므로 그 규정의 적용을 받지 않는다고 주장하고 있습니다. 이 경우 새로 입점한 사람에 대하여 세무사 사무실의 영업행위를 금지시킬 수 있는지요.

[답 변] 
1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 이를 법적으로 집합건물이라고 합니다. 우리가 잘 알고 있는 아파트나 오피스텔 모두 집합건물에 해당하며, 이러한 집합건물에 대해서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법이라 하겠습니다)이 그 법률관계를 규정하고 있습니다. 질문에서 말하는 상가건물 역시 집합건물에 해당하므로 집합건물법의 적용대상입니다.

집합건물의 경우 각 구분된 부분의 소유자(이를 구분소유자라고 합니다)는 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성하는데, 흔히 무슨무슨 상가번영회라고 하는 것이 이에 해당됩니다.

이와 같이 그 구분소유자 전원에 의해 당연히 설립되는 관리단은 관리단집회에서의 의결을 통해 규약의 설정, 변경, 폐지 등 권한을 가지게 되는데 이런 과정을 통해 만들어진 규약은 보통 상가번영회 회칙이라는 명칭으로 불리고 있습니다.

이와 같이 상가번영회 회칙은 그 구분소유자들의 합의에 의해 만들어진 것이어서 각 구분소유자에게 효력이 미치는 것은 당연하며, 따라서 각 구분소유자들은 동종영업 금지라는 회칙상의 규정을 지켜야 합니다.

그러나 규약 제정 당시의 구분소유자가 아닌 자이거나, 임차인 등과 같이 소유자가 아닌 경우에는 어떨까요.

이런 경우 각각의 이해관계에 따라 서로 다른 주장을 할 수 있을 것입니다. 그래서 집합건물법은 이 경우에 별도의 규정을 마련해 두고 있습니다.

즉 집합건물법 제42조 제1항에서는, 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다고 규정하고 있으며, 제2항에서는 점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다고 규정하고 있습니다.

위 규정에서 특별승계인이란 매매 등을 통해 구분소유자로부터 그 건물의 소유권을 이전받은 사람을 말하고, 점유자란 임차인 등과 같이 현재 그 건물을 사용하고 있지만 소유자가 아닌 사람을 말합니다.

결국 귀하는 학원영업을 하던 건물을 임차하여 귀하와 중복되는 세무사 사무실로 업종을 변경하여 입점한 분에 대하여 상가번영회 회칙 위반을 근거로 그 영업행위의 금지를 구할 수 있습니다.

참고로 크기가 큰 상가의 경우에는 전체 상가번영회 외에 각 층별 번영회를 별도로 두면서 동종영업금지 회칙이 층별 번영회 회칙에만 구체적으로 규정되어 있는 경우가 있는데, 이 경우에도 만일 전체 상가번영회 회칙에 각 층별 번영회에 동종영업금지 규정 설정을 위임하는 규정이 있으면 층별 번영회 회칙도 유효합니다(참고판례, 대법원 2006. 10. 12. 선고 2006다36004 판결).

- 전용범 변호사

 

세무사신문 제466호(2007.8.1)