[질 의] 
<①아파트(경기)-수원시90㎡ 9천800만원, ②단독주택(서울)-50㎡ 1억5천500만원, ③빌라(충남)-125㎡1 9천만원, ④아파트(부산 기장)-85㎡ 1억2천만원> 다음과 같은 1가주 4주택을 소유했다면 양도시 양도소득세가 중과되는지요.

[답 변] 

1. 다주택자 양도소득세 중과에 대한 규정

(1) 1세대 2주택자가 양도하는 주택
국내에 “1세대 2주택자의 주택 수 계산시 포함되는 주택”을 2개 소유하고 있는 1세대가 주택을 양도하는 경우, 그 양도주택에 대하여는 50％의 중과세율이 적용된다. 다만, 당해 양도주택이 “1세대 2주택자의 양도주택 중 50％ 세율이 적용되지 않는 주택”에 해당되는 경우에는 1세대 2주택자인 경우에도 당해 양도주택에 대하여 50％의 중과세율이 적용되지 않는다.

한편, 1세대 2주택자가 양도하는 주택으로서 50％ 중과세율이 적용되는 경우에는 당해 주택의 보유기간에 관계없이 장기보유특별공제의 적용도 배제된다(법 제95조 제2항).
가. 1세대 2주택자의 주택 수 계산시 포함되는 주택
50％의 중과세율이 적용되는 1세대 2주택자라 함은 주택 양도 당시 1세대가 국내에 다음의 주택을 2개 소유하고 있는 경우를 말한다(시행령 제167조의 5 제1항 제1호).

① 수도권(서울ㆍ인천광역시ㆍ경기도) 및 5대 광역시(부산ㆍ대전ㆍ광주ㆍ대구ㆍ울산) 소재 주택
(단, 광역시 소속 군 및 지방자치법 제3조 제3항ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면지역과 수도권 중 재정경제부령이 정하는 지역에 소재하는 주택 제외)

② 상기 “가.” 외의 기타 국내 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 그 부수토지의 기준시가 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하는 주택
나. 1세대 2주택자의 양도주택 중 50％ 세율이 적용되지 않는 주택
국내에 “1세대 2주택자의 주택 수 계산시 포함되는 주택”을 2개 소유하고 있는 1세대 2주택자인 경우에도 다음 중 어느 하나에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 그 양도주택에 대하여 50％의 중과세율이 적용되지 않는다(시행령 제167조의 5 제1항).

① 수도권 및 5대 광역시 이외 지역에 소재한 기준시가 3억원 이하 주택, (중략), ⑧ 소형주택

다. 소형주택

1세대 2주택자가 양도하는 주택이 다음의 요건을 모두 충족하는 소형주택인 경우, 당해 양도주택에 대하여는 50％의 중과세율이 적용되지 않는다(시행령 제167조의 5 제1항 제8호 및 시행규칙 제82조 제2항).

㉮ 주택 양도 당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 1억원 이하인 주택일 것
㉯ 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(구주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함함)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택이 아닐 것
<경기 수원시 아파트 양도하는 경우>

① 주택수 계산 포함여부 : 위 ①,② 주택은 주택수 계산에 포함되며, ③,④ 주택은 주택수 계산에 포함되지 않는다.

② 중과세율 적용여부 : 기준시가가 1억 미만이므로 중과세율을 적용하지 않는다.

<서울시 단독주택 양도하는 경우>
② 중과세율 적용여부 : 서울시 소재 단독주택을 양도 시 기준시가 1억 초과이므로 중과세율을 적용한다.

<충남 소재 빌라 양도하는 경우>
① 중과대상주택수 계산시에 포함되지 않으므로 중과세율을 적용하지 않는다.

<부산 기장 소재 아파트 양도하는 경우>
① 중과대상주택수 계산시에 포함되지 아니하므로 중과세율을 적용하지 않는다.

- 이형배 세무사

세무사신문 제460호 (2007.5.2)