불과 1-2년새 크게 오른 아파트 전셋값이 부담스럽거나 내집마련을 꿈꾸는 서민들이 다가구나 다세대 주택을 차선책으로 찾고 있다.

 

그러나 다가구나 다세대 주택은 아파트보다는 위험 요소가 많기 때문에 거래시 몇 배의 노력을 기울여 사전에 위험을 예방하는 주의가 필요하다.

 

다가구 주택을 매입하거나 전세 얻을 때 주의할 점을 부동산컨설팅업체 '유엔알'의 도움을 얻어 알아보자.

 

◇확정일자 받거나 전세권 설정을 = 임차인들의 전셋값 합계가 시세의 70-80%가 넘으면 전세를 얻지 않는 게 좋다.

 

이 때 등기부등본에 적은 금액의 근저당은 크게 상관이 없지만 가등기나 가처분이 설정된 집은 피하는 게 좋다.

 

추후 입주 주택이 경매에 넘어갈 경우 전세금을 되돌려 받기가 힘들고 복잡하기 때문이다.

 

입주시에는 짐을 풀자마자 바로 전입신고를 하고 곧바로 동사무소나 구청, 등기소에서 계약서에 확정일자를 받거나 전세권을 설정하는 방법이 가장 좋다.

 

확정일자나 전세권 설정은 계약기간 만료시 보증금을 제대로 반환받기 위한 제도인데 효력은 동일하지만 향후 대응방법에서 다소 차이가 있다.

 

확정일자를 받아둔 임차인은 별도의 임차보증금 반환 청구소송을 제기, 승소판결을 받은 후 확정판결문에 따라 강제집행을 신청할 수 있지만 전세권설정등기를 한 전세권자는 판결절차 없이도 직접 경매신청이 가능하다.

 

하지만 전세권설정등기에는 별도의 설정비가 들고, 집주인들이 인감도장을 찍어주지 않고 기피하는 경우가 많다.

 

전세권설정은 주로 전세금을 빌려주는 금융기관이나 자신이 다니는 직장(직장대출시)에서 요구한다.

 

만약 전세권설정이 꼭 필요하다면 보증보험을 이용하거나, 집주인에게 전세금을 조금 더 올려주고 전세권을 설정하는 것도 현명한 방법이다.

 

◇대출금 명의변경 확실히 = 다가구 다세대의 경우 재개발이나 재건축 같은 개발호재가 없으면 아파트보다 집값 상승률이 낮은 게 일반적이다. 따라서 실수요가 아닌 재테크 차원이라면 신중하게 접근해야 한다.

 

매수자 입장에서 대출이 낀 집을 살 때는 대출금 명의변경을 확실히 해야한다. 혹시라도 매수자가 인수받은 대출금을 모두 갚더라도 근저당이 포괄저당권인 경우 매도자가 다른 채무를 모두 갚기 전에는 근저당권이 말소되지 않는다. 특히 매도자가 다른 채무를 연체할 경우 집이 경매로 넘어갈 수도 있다.

 

이런 사고를 방지하기 위해서라도 주택을 사고 팔 때는 반드시 채권자인 은행의 동의 아래 채무자 명의변경을 해야 한다.

 

또한 주택에 설정된 근저당권 종류가 특정채무에만 한정된 한정채무인지, 채무인의 모든 채무에 대해 설정된 포괄근저당인지도 확인해야 한다.

 

포괄근저당인 경우 매도자의 다른 채무가 있을 경우 근저당권이 말소되지 않는다. 이런 경우는 매도자와 어떻게 해결할 것인지 확인을 받아놓으면 좋다.