질문일 2006-08-07 조회수 117
질문자 ooo 세무사
제목 양도소득세를 실지거래가액계산시취득가액산정
1)양도.토지흐름
파주시 교하읍 목동리 전으로949m2를 2003.4.1.다른사람과 현금거래없이 물물교환으로 취득하고 2005.12.29자에 대한주택공사에수용되므로, 사업인정고시일로부터 2년이내에 해당하여, 양도가액은 수용가액으로 취득가액은 개별공시지가로 법정기한내 신고납부 하였습니다.
2)문제점
양도할때는 수용가액으로 실거래가액이며, 취득교환가액은 개별공시가액으로 양도소득세 및 주민세가 양도가액에 33%해당하는 문제점이 발생합니다.
3)질문
질문1: 공공용지로 수용된 토지가 양도가액은 수용실거래가액, 토지이용상황이 취득할떄부터 수용될때까지 2년8개월동안 전으로 이용하였으므로 취득가액은 2이상의 감정평가 법인에 의뢰하여 소급평가한 평균액을 신빙성이 있는것으로인정하여 취득가액으로 경정청구 할 수 있는지 질문합니다.
질문2: 만약에 상기질문1이 부적절하다면 취득가액을 소득세법100조(양도차익의 산정) 소득세법 제114조제5항(대통령령이 정하는사유)소득세법 시행령 제176조의 2제2항(대통령이 정하는 환산취득가액)에의한여 양도수용가액*취득당시기준시가/양도당시기준시가=환산취득가액으로 경정청구할수 있는지 질문합니다.
질문3: 양도가액은 수용실지거래가액 취득가액은 개별공시지가로 양도차익을 결정하는경우 법적 근거조항은 어디에 있는지
궁금합니다.
답변자 임채문 전문상담위원 답변일 2006-08-07
환산취득가액 : 투기지정지역 내에 소재한 부동산이 수용된 경우로서 실가신고대상인 경우
질문의 요지는,
1) 사실관계
파주시 A읍 B리 田 949㎡를 2003. 4. 1. 甲과 현금 거래없이 물물교환으로 취득하고 2005.12.29에 대한주택공사에 수용되었으나 사업인정고시일로부터 2년 이내에 양도한 바, 양도가액은 수용보상가액으로 취득가액은 개별공시지가에 의한 기준시가로 법정신고기한일 이내에 신고납부함.
2)문제점
양도할 때는 수용보상가액인 실거래가액이며, 취득교환가액은 기준시가로 양도소득세 및 주민세가 양도가액의 33%에 달하는
문제점 발생함.
위 경우,
질문1) 공공용지로 수용된 토지가 양도가액은 수용실거래가액, 토지이용상황이 취득할 떄부터 수용될 때까지 2년 8월동안 田으로 이용하였으므로 취득가액을 2이상의 감정평가법인에 소급감정을 의뢰하여 그 소급평가평균액을 신빙성이 있는 것으로 하여 경정청구 할 수 있는지?
질문2) 만일 위 질문1)이 부적정하다면 취득가액을 소득세법100조(양도차익의 산정)와 소득세법 제114조 제5항 및 동법시행령 제176조의 2 제2항 제2호에 정한 계산식에 의한 환산취득가액(=양도수용보상가액×취득당시기준시가÷양도당시기준시가)으로 경정청구할 수 있는지?
질문3) 양도가액은 수용실지거래가액 취득가액은 개별공시지가로 양도차익을 결정하는 경우 법적 근거조항은 어디에 있는지?
답변드리면,
질문1)에 대하여,
원론적으로 소득세법시행령 제176조의 2 제3항에 정한 감정평가법인의 평가액을 양도 또는 취득가액으로 하기 위해서는 양도 또는 취득일 前後 3월 이내의 금액에 국한하여 적용하므로 이 기준기간을 도과한 소급감정평균액을 취득실가액으로 신고할 경우 국세심판원까지는 명문규정을 벗어난 가액이므로 양도자가 승소할 확률은 매우 희박하므로 소급감정평가평균액으로 신고 또는 경정청구할 수 없다고 설득하시는 것이 바람직할 것입니다.
<소급감정가액을 취득실가액으로 인정여부>
감정가액은 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액이라고 규정되어 있는 바, 청구인은 1986.12.18.과 1990.3.21. 쟁점토지를 취득하여 1987.7.2.과 1991.3.5.위 토지에 공장건물을 신축하고 2000.7.19. (주)○○○에 양도하면서 쟁점부동산의 취득가액을 ○○○과 ○○○에 소급감정 의뢰하여 평가한 사실로 볼 때, 청구인이 경정청구시 쟁점부동산의 취득가액으로 제시한 2개 감정평가법인의 감정가액의 평균액은 취득일로부터 3개월이 훨씬 지나서 소급감정한 가액으로 신빙성이 있는 것으로 인정하기 어려워 경정청구를 거부하고 쟁점부동산에 대하여 양도차익을 쌍방기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.(국심2003중3162, 2004.05.13.)
질문2)에 대하여,
소득세법시행령 제176조의 2 제2항 제2호{법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다. ～이하생략)}라고 규정함으로써 이는 “양도자가 기준시가에 의한 신고대상임에도 실가신고를 선택한 경우로서 의제취득일 이후에 취득한 자산에 대하여는 환산취득가액을 적용할 수 없음을 알 수 있고, 그 외 소득세법 제96조 제2항(2005.12.31. 개정 前은 제1항) 제6호를 제외한 다른 실가신고대상 유형 8가지 중 어느 하나 이상에 해당되는 때에는 위 환산취득가액(=양도수용보상가액×취득당시기준시가÷양도당시기준시가)을 사용할 수 있습니다. 다만, 환산취득가를 취득가액으로 할 경우에는 반드시 기타필요경비공제액은 소득세법 제97조 제3항 제2호에 의하여 취득당시 기준시가에 개산공제율을 적용하도록 강제하고 있음에 특히 유의하시기 바랍니다.
따라서, 세무사님께서 양도가는 수용보상가액으로, 취득가는 기준시가를 적용하여 신고한 것은 실수일 뿐만 아니라 과세관청의 입장에서는 잘못(오류)된 신고에 해당되므로 적극적인 실무자가 동 신고서를 검토하면 환산취득가액을 적용할 것을 요구할 것입니다. 즉, 이는 경정청구 여부에 무관하게 반드시 환산취득가액을 쓰는 것이 옳습니다.
아울러, 사실관계 내용 중 “현금거래 없이 물물교환으로 취득하고～”라는 표현은 잘못된 것입니다. 이는 교환으로 소득세법 제88조에 의한 양도범위에 포함되므로 “현금거래 없이”라는 글귀는 제거하시기 바랍니다. 증여로 오해하여 소득세법시행령 제163조 제9항을 적용하여 증여당시의 증여재산평가액(시가 불명한 경우 기준시가에 의한 보충적 평가액)을 적용하면 의도하는 바와는 전혀 엉뚱한 방향으로 흘러가기 때문입니다.
<의제취득일 이후 상속증여받은 자산의 취득실가액 산정기준>
-원 칙 : 상속증여일 현재의 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조에 의한 상속증여재산평가액을 원칙으로 함
-토 지 : 1990. 8.30.전에 상속증여받은 재산은 상속증여일 현재의 상속증여재산평가액과 1990. 8.30.개별공시지가를 취득당시로 환산한 가액 중 높은 금액(2001. 1. 1.이후 양도분부터 적용)
-일반건물 : 2000.12.31. 이전에 상속증여받은 재산은 상속증여일 현재의 상속증여재산평가액과 2001. 1. 1. 최초 일반건물
기준시가에 취득당시기준시가환산기준율을 적용하여 환산한 가액 중 높은 금액(2004. 1. 1.이후 양도분부터 적용)
-상업용건물 및 오피스텔 : 2004.12.31.이전에 상속증여받은 재산으로 2005. 1. 1.이후 양도분부터 적용하고, 그 산정기준은 최초고시가격(국세청장 고시)을 이용하여 일반건물인 경우와 유사함
-개별 또는 공동주택가격 : 2005. 4.29.이전에 상속증여받은 재산으로 2005. 4.30.이후 양도분부터 적용하고, 그 산정기준은 최초 공시가격(지자체장 또는 건교부장관 공시)을 이용하여 일반건물인 경우의 산정방법과 유사함
<의제취득일 前에 상속증여받은 자산의 취득실가액 산정기준>
-양도실가×의제취득일 현재의 기준시가÷양도일 현재의 기준시가
질문3)에 대하여,
질문2)에 대한 답변으로 충분히 갈음될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
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본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.
