정부가 지난 27일 인천 검단과 파주 운정3지구를 새 신도시로 지정하면서 이 지역에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.

  

이들 지역 부동산 시장은 신도시 후보로 알려진 지난 23일부터 매물이 회수되고 해약사태가 속출하는 등 심상치 않은 조짐을 보이고 있다.

  

31일 전문가들은 "신도시가 들어서면 주거환경과 기반시설이 확충돼 인근 부동산 가격이 단기적으로 오를 수밖에 없다"며 "하지만 정부의 투기단속이 시작됐고, 가격도 많이 올라 자칫 상투를 잡을 수 있어 유의해야 한다"고 말했다.

  

◇ 토지 = 토지는 파주 운정 일대가 대부분 토지거래허가구역에 묶여 있어 농지, 임야는 외지인이 사기가 힘들다. 토지거래허가구역 내에서 이들 토지는 가구주 및 전 세대원이 해당 지역 시.군에 1년 이상 거주해야만 실수요 목적으로 취득할 수 있다.

  

인천 검단신도시는 토지거래허가구역이 아직 검단동으로 한정돼 있지만 정부가 곧 인천 서구 전역으로 확대 지정할 방침이어서 주의가 필요하다.

  

또 토지거래허가구역내의 땅을 취득하더라도 농지는 2년, 개발사업용 토지는 4년, 임야는 3년 동안 전매할 수 없고, 땅을 허가받은 대로 활용하지 않으면 공시지가의 5-10%에 해당하는 이행강제금도 물어야한다.

  

토지거래 행위 위반을 신고하는 경우에는 포상금까지 주는 '토(土)파라치' 제도도 운영되는 만큼 불법 거래는 아예 마음 먹지 않는 것이 현명하다.

  

다만 농지.임야도 대지로 전용허가를 받아 주택이나 근린상가 등을 짓는 용도로는 취득이 가능하다. 이 경우 건축허가를 받아 2년내 지어야 하며 주택은 직접 거주용으로, 상가는 지배인 등을 둬 운영하는 것이 허용된다.

  

법원 경매로 나온 토지는 거래허가를 받지 않아도 자유롭게 취득할 수 있는 만큼 이 지역 물건의 경매 기일 등을 미리 챙겨뒀다고 입찰에 참여해보는 것도 방법이다.

  

◇ 기존 아파트 = 아파트는 분양권을 제외하고는 거래가 자유롭기 때문에 투자수요가 집중적으로 몰리고 있다.

  

파주의 경우 기존에 조성된 택지개발지구인 교하지구가 가장 덕을 보게 됐다. 종전까지 교하는 파주신도시와 따로 떨어져 있었는데 이번에 새로 지정된 운정3지구가 교하와 기존 파주신도시(운정1, 2지구)를 연결하게 돼 신도시의 기반시설을 그대로 이용할 수 있게 된다.
  

하지만 이 곳은 가격이 부담이다. 현재 교하.운정지구 아파트는 지난 9월 파주(운정)신도시 한라비발디 고분양가 여파로 크게 올라 이미 시세가 평당 1천100만-1천300만원선에 달한다.

  

운정 한라비발디는 40-59평형 중대형이 평당 1천250만-1천494만원선에 분양됐으나 건교부는 앞으로 파주신도시에 나오는 중대형은 채권입찰제를 적용하더라도 이보다 평당 100만원 정도 낮을 것으로 보고 있다. 이 경우 인근 아파트값의 상승폭도 기대만큼 크지 않을 전망이다.

  

하지만 일산신도시 시세(평당 1천200만-1천800만원)에 버금갈 만큼 시세가 오를 것으로 보는 '낙관론자'들은 추가 상승 여력이 있다고 본다.

  

검단신도시는 당초 예상보다 면적이 축소됐지만 검단신도시 안이나 밖에 있는 토지구획정리사업지구내 아파트가 톡톡히 후광효과를 누리게 됐다.

  

검단 1, 2지구와 원당, 당하, 불로, 마전지구 등이 그 곳으로 이들 지역 아파트는 매물이 품귀현상을 보이고 있다. 이 지역 시세는 평당 700만-800만원선.

  

이 곳은 앞으로 신도시 조성으로 주거여건이 개선되면 아파트값이 더 오를 것으로 전문가들은 보고 있다. 검단과 가까운 김포 장기동 등의 시세는 평당 800만-1천만원대다.

  

김포시도 김포신도시 지정후 인근 집값이 크게 오르지 않았기 때문에 이번 검단신도시 개발로 시너지 효과를 기대하고 있다.

  

하지만 인천 검단과 파주 모두 이미 주택투기지역으로 지정돼 있어 양도세가 실거래가 과세되고, 정부가 주택거래신고지역으로도 지정하는 방안도 적극 검토하고 있어 단기 투자보다는 실수요 차원에서 접근하는 것이 바람직하다.

  

◇ 새 아파트 분양 = 목돈이 없는 사람은 새 아파트 분양을 받는 방법도 고려할 만하다. 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 인천 검단과 파주 운정신도시 인근에서 올 11월부터 내년까지 분양계획이 잡혀 있는 사업지는 20여곳, 1만4천여가구에 이른다.

  

대주건설은 내년 상반기에 검단지구 23, 24블록 일대에 37, 45평형 474가구, 36, 44평형 390가구를 각각 분양할 계획이다.

  

우림건설도 내년에 신도시 안에 포함되는 마전동 일대에 35-46평형 612가구를 분양한다. 검단신도시와 인접한 김포시에서는 내년 4월 동양건설산업이 걸포동에 34-53평형 2천223가구를 분양할 예정이다.

  

파주에서는 내년부터 운정신도시내 아파트 분양이 본격적으로 쏟아진다. 내년 상반기에는 삼부토건과 우림건설이 1천800가구, 530가구를 각각 내놓고, 벽산건설은 내년 10월께 3천114가구를 선보인다.

  

또 동양메이저건설은 24-45평형 880가구를, 월드건설은 연말께 35, 42평형 261가구를 각각 분양한다.

  

올해는 월드건설이 파주 교하지구에 타운하우스 48-53평형 143가구 분양을 준비중이다.