금융감독원이 2004년 이후 활성화된 자본시장을 통한 부동산개발금융실태를 최초로 점검하고 제도 보완을 추진하고 있다.

전홍렬 금감원 부원장은 6일 "실태 점검 결과 프로젝트에 대한 사업성 평가가 형식적으로 이뤄지고 있고 건설회사의 채무인수 약정내용, 사업진행상황에 대한 공시가 미흡한 것으로 파악됐다"고 밝혔다.

이밖에 부동산개발금융 유형 중 자산유동화방식의 경우 원리금 상환이 연대보증이나 채무를 인수한 시공사의 지급 능력에 의존하는 점이 지적됐다.

또 기업어음형태로 개발금융이 이뤄지는 경우 대부분 기업어음이 유가증권신고서 제출 의무가 없는 사모 형태로 발행됨에 따라 감독대상에서 제외돼 투자자 보호가 미흡한 것으로 나타났다.

이에 따라 금감원은 은행과 증권회사, 신용평가회사 등으로 구성된 '자산유동화증권(ABS) 관련 업무 모범규준 실무협의회'를 만들어 모범규준을 보완하고 자율결의 등을 통해 이런 문제점을 개선토록 할 계획이다.

구체적으로는 부동산개발금융의 유동화는 개발사업이 어느 정도 진척된 뒤에 시작하도록 하고 사업성 평가내용과 시공사의 채무인수약정내용, 사업진행상황 등을 충분히 공시하도록 할 방침이다.

금감원은 6월말 현재 금융회사 대출이나 자본시장을 통한 부동산 개발금융 전체 잔액은 최소 45조원을 웃돌 것으로 추정하고 있으며 자본시장을 통한 자금조달규모는 전체의 35% 수준인 16조원에 이르는 것으로 보고 있다.

  
   <용어설명>

▲ 부동산개발금융 = 토지매입이나 공사비 등 부동산 개발에 드는 대규모 자금을 개발업자에게 제공하는 금융으로 차주는 부동산개발 전문 시행사가 된다. 통상 부동산 개발금융을 프로젝트 파이낸싱(Project Financing:PF)이라고 부르지만 시공사의 연대보증 등이 필요하다는 점에서 일반적인 PF와는 차이가 있다.

부동산개발금융은 은행이나 저축은행, 보험회사 등의 대출을 통해 자금을 조달하는 방식과 자본시장을 통한 자금조달 등 두 가지 유형으로 나뉜다.

이 중 자본시장을 통한 자금조달 방식은 다시 자산유동화법상 특수목적회사(SPC)를 이용해 회사채 형식으로 자금을 조달하는 PF ABS와 상법상 SPC를 이용한 기업어음형태의 PF ABCP, 간접투자자산운용업법상 펀드를 이용한 자금조달 방식으로 나뉜다.

PF ABS는 부동산개발사업을 위해 금융회사가 시행사에 실행한 대출채권을 유동화하는 것이며 PF ABCP는 시행사에 대한 금융회사의 대출채권을 상법상 SPC가 양수받아 이를 기초자산으로 기업어음(CP)을 발행하는 방식이다. 또 펀드를 이용한 방식은 투자자로부터 자금을 모아 부동산개발사업에 투자한 뒤 그 수익을 투자자에게 배분하는 형태다.

6월말 현재 PF ABS 발행 잔액이 8조5천억원 규모로 가장 많으며 이어 PF ABCP 발행잔액 4조5천억원, 펀드 수탁고 잔액은 3조2천억원 수준이다.