[질 의] 

 

오피스텔에 대한 부가가치세 및 양도소득세의 과세상 취급이 변경된 것으로 알고 있는데 이에 대해 각 세목별로 알수 있는지요.

 

[답 변]

 

오피스텔은 건축법상 업무시설로 보는데, 건축법상 업무시설은 공공업무시설과 일반업무시설로 구분되고 있습니다(건축법시행령 별표1). 이중 일반업무시설이라 함은 금융업소ㆍ사무소ㆍ신문사ㆍ오피스텔(업무를 주로 하는 건축물이고, 분양 또는 임대하는 구획에서 일부 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로 건설교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다) 그밖에 이와 유사한 것으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것을 말합니다.

 

오피스텔을 분양 또는 매입 받아 이를 임대하는 경우 부가가치세와 종합소득세의 과세문제가 발생하며, 이를 양도하는 경우에는 양도소득세의 과세문제가 발생하게 됩니다. 임대소득에 대하여 부가가치세를 면제하든 과세하든 관계없이 임대소득에 대한 종합소득세는 동일한 세부담이 초래되기 때문에 부가가치세 및 양도소득세에 대하여만 알아보겠습니다.

 

○ 부가가치세

 

재화 또는 용역의 공급 및 재화의 수입에 대하여 과세하고 있는 일반소비세입니다(附法 1①). 용역이라 함은 재화 이외의 재산적가치가 있는 모든 역무 및 기타행위를 말하는데 건설업ㆍ부동산업ㆍ임대업ㆍ서비스업 등이 대표적인 용역입니다(附法 1③, 附令 2①).
부가가치세법에서는 토지 및 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역에 대하여 면세해주고  있습니다(附法 12① 11호 및 12호).

 

과거 오피스텔을 일반적으로 사무용으로 사용했는데 근래 주거용으로도 많이 사용하고 있으며, 주거전용 오피스텔도 신축되고 있습니다. 오피스텔을 건축법상 주택이 아닌 일반업무시설이라고 하여 임대용역에 대해 부가가치세를 과세하는 것은 실질과세원칙에 비추어 타당하지 않다는 논란이 많이 제기됐습니다.

 

주택 임대용역은 면세하면서 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔의 임대용역을 과세한다면 실질과세원칙 등 조세법의 기본원칙에 반하고, 아파트와 거의 동일한 오피스텔(욕조와 베란다만 없음)이 분양되어 임대·양도되고 있는 현실에 비추어 아파트와의 형평성 측면에서도 문제가 된다고 보아 많은 비판이 있었던 바, 2003. 2. 18. 재정경제부 국세예규심사위원회에서 1세대1주택에 대한 양도소득세 비과세와 관련 오피스텔의 주택 해당여부는 공부상 용도 구분에 관계없이 실질과세원칙에 의해 판정하라는 결정에 이르렀습니다.

 

현재 오피스텔 임대용역의 경우 임차인이 사무용으로 사용하느냐 또는 상시주거용으로 사용하느냐에 따라 부가가치세가 과세 또는 면세되는 것입니다.

 

○ 양도소득세

 

양도소득세란 토지, 건물 등 일정한 과세대상 자산을 유상으로 사실상 이전한 경우에 부과하는 직접세입니다. 따라서 주택이나 업무시설 등 모든 건축물은 원칙적으로 양도소득세의 과세대상이 되는 것입니다.

 

그러나 소득세법에서는 몇 가지 경우에는 양도소득세를 비과세하도록 하고 있는데 그 중에서 1세대1주택 비과세가 있습니다. 즉, 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하면서 3년이상 보유하는 경우 비과세해주고 있습니다.

 

주거용오피스텔의 경우 건축법상 업무시설로 보기 때문에 공부상 주택이라고 표기되지 않아 1세대1주택 비과세특례 논란이 야기됐는데 "1세대 1주택을 판정함에 있어 ‘주택’이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것”이라는 재정경제부의 유권해석(재경부재산46014-40, 2003. 2. 18)으로 논란이 종결되었습니다.

 

 

- 김윤수 세무사

 

세무사신문 제442호 (2006.08.01)