올해 개별 공시지가가 평균 18.56% 오름에 따라 토지 보유에 따른 세부담이 커질 전망이다.

   31일 건설교통부가 발표한 공시지가는 곧바로 재산세, 종합부동산세 등 보유세와 양도소득세, 증여세 등 부동산 관련 세금 산정에 영향을 미친다. 다만 취득세와 등록세는 올해부터 실거래가로 과세돼 공시지가 변동의 영향을 받지 않는다.

   ◇ 보유세 크게 오를 듯 = 공시지가 상승으로 가장 큰 영향을 받는 세금은 재산세, 종합부동산세와 같은 보유세다.

   보유세는 비사업용 토지일 경우 세대별 합산 공시지가를 기준으로 3억원 이하면 재산세만 내고 3억원을 초과하면 종합부동산세 과세 대상(사업용 토지는 40억원)이 된다. 지난해까지 6억원이던 종합부동산세 부과 기준이 올해 3억원으로 하향 조정됐기 때문이다.

   이에 따라 올해 새로 종부세 납부 대상이 되는 토지의 경우 세금이 크게 늘어난다. 나대지 등 합산과세 대상의 경우 종부세의 적용비율이 지난해 50%에서 올해 70%로 높아졌고, 재산세 적용비율이 지난해 50%에서 올해 55%로 상승한 것도 세부담이 커진 원인이다.

   실제 서울 성북구 성북동 337㎡ 규모의 나대지는 지난해 공시지가가 4억5천495만원으로 종부세 대상이 아니었으나 올해는 5억2천909만원으로 올라 종부세 대상이 된다.

   이에 따라 이 나대지에 대해 지난해에는 재산세 106만4천840원(교육세 포함)을 내면 됐지만 올해는 재산세 144만5천980원과 종부세 116만8천360원(농어촌특별세 포함, 도시계획세 별도)을 합해 모두 261만4천340원을 부담해야 한다. 지난해보다 보유세 부담이 2.5배 정도 커진 것이다.

   서울 서초구 양재동 일반주거지역내 규모 421㎡의 나대지도 공시지가가 지난해 11억2천828만원에서 올해 13억5천562만원으로 상승함에 따라 올해 재산세와 종부세로 지난해의 2배인 955만7천200원을 내야 한다.

   분당 정자동 1천241㎡ 규모의 상가 부속토지도 공시지가가 지난해 74억5천200만원에서 올해 104억9천490만원으로 상승하면서 재산세와 종부세 부담이 지난해 2천58만7천200원에서 올해 3천88만800원으로 1.5배 커진다.

   ◇ 양도세, 증여세 부담도 커져 = 양도소득세의 경우 토지투기지역이 아니면서 사업용 토지인 경우 늘어난다.

   비사업용 토지와 토지투기지역에서는 이미 실거래가로 양도소득세가 과세되고 있어 공시지가 변동의 영향을 받지 않는다.

   예컨대 이번에 공시지가 상승률 상위 5개 지역인 충남 연기군, 경기도 양평군, 충남 공주시, 인천 연수구, 성남 분당구 가운데 양평군을 뺀 4곳은 토지투기지역으로 지정돼 있어 양도세 부담이 늘어나지는 않는다. 하지만 토지투기지역이 아닌 양평군은 올해 공시지가가 61.23% 오름에 따라 양도세 부담이 증가할 전망이다.

   상속에 따른 증여세도 늘어난다. 증여세는 공시지가에 따라 1억원 이하는 10%, 1억원 초과-5억원 이하는 20%, 5억원 초과-10억원 이하는 30%, 10억원 초과는 40%의 세금을 각각 물리고 있다.

   김종필 세무사는 "공시지가 상승은 물론 종부세 및 재산세 적용비율이 높아짐에 따라 해마다 보유세 부담이 커질 것"이라며 "부동산 투자도 보유세 부담에 대비한 포트폴리오 전략이 필요하다"고 말했다.

※재산세는 교육세, 종부세는 농어촌특별세 포함(도시계획세 등은 별도). 논은   분리과세 대상(0.07%)임. 자료=김종필 세무사. (서울=연합뉴스)