고가의 주택 2채를 갖고 있는 사람은 올해 1채를 팔지 않을 경우 양도세 부담이 내년 이후 급증하게 된다.
2주택자가 매각하는 10억-15억원 고가주택의 양도세 실효세율이 내년에는 49% 안팎으로 1주택자에 비해 최고 6배 가량으로 뛰기 때문이다.
2일 재정경제부가 작성한 고가주택 양도세 부담 분석자료에 따르면 강남의 실제아파트가격 변동 등을 감안해 조사한 결과 이렇게 나타났다.
이는 1가구2주택자에 대한 양도세율이 올해는 기본세율인 9∼36%이지만 내년에는 50%로 올라가는 데다 보유기간 등에 따라 10-45%에 이르는 장기보유특별공제도 배제되기 때문이다.
◇ 2주택자 양도세 급증
재경부는 지난 10년간 서울지역 아파트가격의 연평균 상승률이 8%인 점을 감안해 매년 주택가격이 이 비율로 오른다고 가정했다.
또 취득세.등록세 등 필요경비는 취득가액의 5.8% 정도로 봤고 양도세에는 예정신고납부세액 공제를 적용하고 주민세를 포함시켰다.
이 조건을 적용하면 2주택자가 5년전 6억8천100만원에 구입한 주택이 매년 8%씩 올라 10억원에 도달한 상태에서 내년에 매각했다면 필요경비 등을 제외한 양도차익 2억8천만원에 대한 양도세 부담은 1억3천700만원에 이른다.
같은 조건에서 올해 매각을 할 경우에 내는 양도세 7천200만원에 비하면 2배로 뛰는 셈이다.
이에 따라 같은 양도차익 2억8천만원에 대한 실효세율이 올해 25.7%에서 내년에는 48.9%로 올라간다.
반면, 1주택자가 같은 가격과 조건의 주택을 팔았다면 양도세는 2천100만원이어서 양도차익 2억8천만원에 대한 실효세율이 7.5%로 계산된다.
1주택자의 세부담은 올해와 내년에 차이가 없기 때문에 내년의 경우 1주택자와 2주택자의 실효세율 격차는 6.5배에 이르게 된다.
같은 방식으로 15억원짜리 주택은 5년전에는 10억2천100만원이었던 만큼 2주택자가 이 주택을 올해 팔면 양도차익 4억2천만원에 대한 양도세는 1억1천500만원이지만 내년에는 동일한 보유기간.가격 등의 조건에서 2억700만원으로 올라간다.
이에 따라 실효세율은 올해 27.4%에서 내년 49.3%로 상승한다.
2주택자의 내년 실효세율 49.3%는 1주택자가 같은 주택을 팔았을 경우의 실효세율 15.2%(양도세 6천400만원)의 3.2배에 이른다.
| <표> 보유주택수에 따른 세부담 사례 |
| (단위:백만원) |
| ┌──┬───┬───┬───┬──────────────────────┐ |
| │ │ │ │ │ 양도소득세(실효세율) │ |
| │보유│ 양도 │ 취득 │ 양도 ├─────┬──────────┬─────┤ |
| │기간│ 가액 │ 가액 │ 차익 │ 1주택 │ 2주택 │ 3주택 │ |
| │ │ │ │ │ │[정상세율] [50%중과]│ │ |
| ├──┼───┼───┼───┼─────┼──────────┼─────┤ |
| │ │ 600│ 476│ 96│ 비과세 │ 18(18.8) 47(49.0)│ 56(58.3)│ |
| │3 년│ 1,000│ 794│ 160│ 10 (6.3)│ 39(24.4) 78(48.8)│ 94(58.8)│ |
| │ │ 1,500│ 1,191│ 240│ 34(14.2)│ 65(27.1) 118(49.2)│ 141(58.8)│ |
| │ │ 2,000│ 1,588│ 320│ 59(18.4)│ 90(28.1) 157(49.1)│ 189(59.1)│ |
| ├──┼───┼───┼───┼─────┼──────────┼─────┤ |
| │ │ 600│ 408│ 168│ 비과세 │ 38(22.6) 82(48.8)│ 98(58.3)│ |
| │5 년│ 1,000│ 681│ 280│ 21 (7.5)│ 72(25.7) 137(48.9)│ 165(58.9)│ |
| │ │ 1,500│ 1,021│ 420│ 64(15.2)│115(27.4) 207(49.3)│ 248(59.0)│ |
| │ │ 2,000│ 1,361│ 560│ 106(18.9)│157(28.0) 276(49.3)│ 331(59.1)│ |
| ├──┼───┼───┼───┼─────┼──────────┼─────┤ |
| │ │ 600│ 278│ 306│ 비과세 │ 64(20.9) 150(49.0)│ 180(58.8)│ |
| │10년│ 1,000│ 463│ 510│ 38 (7.5)│115(22.5) 251(49.2)│ 301(59.0)│ |
| │ │ 1,500│ 695│ 765│ 102(13.3)│178(23.3) 377(49.3)│ 453(59.2)│ |
| │ │ 2,000│ 926│ 1,020│ 166(16.3)│242(23.7) 504(49.4)│ 604(59.2)│ |
| ├──┼───┼───┼───┼─────┼──────────┼─────┤ |
| │ │ 600│ 189│ 400│ 비과세 │ 87(21.8) 197(49.3)│ 236(59.0)│ |
| │15년│ 1,000│ 315│ 666│ 40 (6.0)│154(23.1) 329(49.4)│ 394(59.2)│ |
| │ │ 1,500│ 473│ 1,000│ 105(10.5)│237(23.7) 494(49.4)│ 592(59.2)│ |
| │ │ 2,000│ 630│ 1,333│ 170(12.8)│320(24.0) 659(49.4)│ 790(59.3)│ |
| └──┴───┴───┴───┴─────┴──────────┴─────┘ |
| 재경부 자료 |
| (가정) 연간 주택가격상승률 8% (10년평균 서울지역 연간아파트가격 상승률:7.99%) |
| 필요경비는 취득가액의 5.8%, 양도소득세는 예정신고납부세액공제 적용 및 |
| 주민세 포함 |
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| (단위:백만원) |
| ┌──────┬────┬────┬───┬───────────────┐ |
| │ │ │ │ │ 양도소득세(실효세율) │ |
| │ │ │ │양도차├───┬───────┬───┤ |
| │ │ │ │익(연 │ │ 2주택 │ │ |
| │ 아파트 │ 취득 │ 양도 │평균상│1주택 ├───┬───┤3주택 │ |
| │ │ │ │승률%)│ │ 정상 │ 50% │ │ |
| │ │ │ │ │ │ 세율 │ 중과 │ │ |
| ├──────┼────┼────┼───┼───┼───┼───┼───┤ |
| │압구정동 │ '82년 │ '06년 │1,289 │ 139 │ 309 │ 637 │ 764 │ |
| │현대 43평형 │ 2억원 │ 15억원 │ (8.8)│(10.8)│(24.0)│(49.4)│(59.3)│ |
| ├──────┼────┼────┼───┼───┼───┼───┼───┤ |
| │압구정동 │ '82년 │ '06년 │1,636 │ 206 │ 396 │ 809 │ 970 │ |
| │현대 54평형 │2.5억원 │ 19억원 │ (8.8)│(12.6)│(24.2)│(49.4)│(59.3)│ |
| ├──────┼────┼────┼───┼───┼───┼───┼───┤ |
| │압구정동 │ '82년 │ '06년 │2,283 │ 332 │ 557 │1,129 │1,355 │ |
| │현대 65평형 │ 3억원 │ 26억원 │ (9.4)│(14.5)│(24.4)│(49.5)│(59.4)│ |
| ├──────┼────┼────┼───┼───┼───┼───┼───┤ |
| │대치동 │ '95년 │ '06년 │1,383 │ 211 │ 333 │ 683 │ 820 │ |
| │미도 46평형 │ 3억원 │ 17억원 │(17.1)│(15.3)│(24.1)│(49.4)│(59.3)│ |
| ├──────┼────┼────┼───┼───┼───┼───┼───┤ |
| │대치동 │ '95년 │ '06년 │ 789 │ 66 │ 184 │ 389 │ 467 │ |
| │은마 34평 │ 2억원 │ 10억원 │(15.8)│ (8.4)│(23.3)│(49.3)│(59.2)│ |
| └──────┴────┴────┴───┴───┴───┴───┴───┘ |
| 재경부 자료 |
| ※ 필요경비는 취득가액의 5.8%, 양도소득세는 예정신고납부세액공제 적용 |
| 및 주민세 포함 |
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◇ 실제사례에서도 실효세율 급격한 상승
강남의 압구정동과 대치동의 10억-26억원 짜리 고가 아파트에 대한 실거래 가격 조사를 토대로 양도세를 산출한 결과 올해 1주택자 실효세율은 8-15%, 2주택자는 23-24%, 3주택자는 59%로 나타났다.
2주택자의 경우 내년에는 양도세가 중과되기 때문에 실효세율은 49%로 올라가지만 1주택자와 3주택자는 큰 변동이 없다.
따라서 내년에 1주택자와 2주택자의 실효세율 격차가 최고 6배로 뛰는 것으로 계산됐다.
대치동 은마아파트 34평형의 경우 95년에는 2억원이었으나 올해는 10억원으로 상승했다.
양도차익 7억8천900만원에 대한 실효세율은 올해의 경우 1주택자 8.4%(양도세 6천600만원), 2주택자 23.3%(1억8천400만원), 3주택자 59.2%(4억6천700만원)로 나타났다.
2주택자가 이 아파트를 내년에 매각하는 경우 동일한 가격.보유기간.양도차익을 가정한 실효세율은 49.3%(양도세 3억8천900만원)로 1주택자 8.4%의 5.9배에 이르렀다.
재경부 관계자는 "1주택자의 경우 6억원 초과분에 대해서만 장기보유 특별공제와 함께 정상세율로 과세하고 있으며 2주택자 역시 올해에는 양도세를 중과하지 않기 때문에 양도세 부담이 많지 않다"고 말하고 "따라서 양도세 부담 때문에 주택 매각이 어렵다는 주장은 설득력이 약한 측면이 있다"고 지적했다.
그는 이어 "그러나 2주택자의 양도세부담은 내년에 크게 늘어난다"면서 "장기보유특별공제를 받지 못하고 실효세율도 49% 수준으로 뛰어 오르기 때문"이라고 설명했다.
◇ 실가신고 위반시 세부담 급증
올해 1월부터 실거래가신고제도가 시행되면서 매도가격을 실제보다 낮춰 신고하면 원래 내야할 취득세의 3배까지 과태료를 내야 하며 과소 신고금액에 대한 산출세액의 10%를 불성실 가산세로 부담해야 한다.
재경부에 따르면 예를 들어 부동산을 4억원에 구입해 6억원에 양도했으나 탈세를 위해 양도가를 4억8천만원으로 허위신고할 경우 성실신고시에 부담해야할 세금 5천346만원(정상세율 계산)에 비해 3천868만원이 줄어든 1천478만원을 내게 된다.
그러나 발각될 경우 가산세를 포함한 추징금 4천649만원과 과태료 2천700만원 등 7천349만원을 추가로 내야 한다.
따라서 총 부담은 이미 납부한 1천478만원을 포함해 8천827만원으로 원래 내야할 5천346만원보다 3천481만원이 늘어나게 된다.
