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질문일

2021-01-25

조회수

27316

질문자

이**

이메일

제 목

임대등록 자동말소후 매도시 양도소득세 비과세 요건 및 가능시점(2년거주요건)

종전주택: 도시형 생활주택 전용면적 41.2   /강남구 대치동소재   / 최초계약 및 계약금 지불 2016년 8월
               2일 / 등기일 17년 2월 13일 / 임대사업자등록일 17년 2월 9일(4년단기)
               임대개시일 17년 2월13일
특이사항: 면세사업자(세무서)등록은 못하고 신규주택등록시 같이함
                종전주택취득당시 무주택 아님(부모님과 거주로) - 2018년 직장관계로 분가함

신규주택: 준주택 오피스텔 전용면적 22.62 / 영종도 소재   / 계약 및 계약금지불 2018년 1월 13일
               등기일: 2020년 7월 15일 / 임대사업추가등록(4년) 종전주택과 함께 면세사업자등록(세무서)

2018년 독립하여 현재 자가 주택은 없으며 소유주택 2건 모두 임대등록주택입니다 그 중에 종전주택이 올해 2월 13일에 임대의무기간이 종료됨에 따라 매도를 하려고 합니다(9억이하임)

위 자료를 토대로 질문사항입니다
1, 종전주택을 4년 의무기간후 자동말소되면 양도세법상 일시적 1세대 2주택인가요?
2, 종전주택에 2년의 거주 의무기간 요건을 갖추어야 양도세 비과세 매매가 가능 하나요?
3, 종전주택 양도세 비과세 시점은 신규주택 등기후 3년안에 매도하면 양도세 비과세가 되는건가요?
4,종전주택 비과세 매매가 가능하다면 세무서 면사사업자등록을 신규주택 등록시 늦게한거에 대한 문제는    없나요?(종부세 해당없으며,거주주택해당 없습니다)
5, 종전주택 비과세 양도하게 되면 신규주택은 5년의 임대의무기간을 지켜야 하나요? 아니면 중간에 매도를 해도 되나요?
6, 종전주택을 2021년 1월 이후 매도했다면 신규주택은 매도일로부터 2년이 경과하면 비과세 매매가 되나요?(평생에 한번만 양도세 비과세가 된다는 말이 있더라구요)-결혼하게 되면 한번의기회는 더 있는건가요?

바쁘신데 상담해 주셔서 진심으로 감사드립니다

해당법명

양도소득세

진행상황

2021-01-26

답변자

김부웅

임대주택폐지에 따른 경과조치 규정이 지난 2020.9월 국세청발간 부동산3법개정해설책자로 발간된 내용입니다
1.양도일현재 보유 주택수에 따라 과세와 비과세를 결정합니다 대부분 다른주택이 있는경우 비과세는해당하지 않습니다
2.임대주택사업자등록폐지로 1년이내에 양도할경우 중과세세율을 적용하지 않는다 라고하여 임대주택만 소유한자라면 세법에서정하는 보유2년 거주2년조건을 충족하면 비과세이고 거주요건을 충족하지못한 경우는 과세에해당합니다 그리고지금거주요건을 충족해도 비과세가 아니면 중과세 적용으로 1년경과후 양도가 불이익이 발생됨니다
3.종전주택 양도소득세 비과세는 세법에서는 장기8년사업자등록한자는 보유주택수에서 제외됨으로 먼저 임대주택이 장기임대사업자등록된자여야 종전주택을 양도한경우 비과세합니다
임대사업자등록했다고 다해당하는내용은아님니다
4.임대사업자는 평생 종전주택 비과세를 1회만 받는다고하였습니다 다주택자로서 임대사업이 폐지된다면 임대사업폐지다음부터는 비과세 요건에 해당된 주택은 비과세를 받을수있습니다그외 질문은 앞에 내용에 다 포함되여있습니다 질문외 본인의 형편을 알수 없음으로 국세청발표내용을 첨부합니다

5	민간임대주택법 개정에 따른 보완조치

□개정내용:단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택 유형 폐지(’20.8.18.개정)

<민간임대주택에 관한 특별법에 따른 유형별 임대주택>

주택 구분		유형별 폐지‧유지 여부
주택 구분		매입임대	건설임대
단기임대	단기민간임대주택(4년)	폐 지	폐 지
장기임대	장기일반민간임대주택(8년)	유 지 (아파트는 폐지)	유 지
장기임대	공공지원민간임대주택(8년)	유 지	유 지