[사건번호] 조심2014서1787 (2014.10.10)
 
[세     목] 양도 [결정유형] 기각
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[제     목] 쟁점건물이 사실상 공동주택에 해당하는 것으로 보아 과세한 처분의 당부
 
[결정요지] 쟁점건물은 단독주택으로 보는 다가구주택의 규모를 초과하여 사실상의 공동주택에 해당한다고 보이 타당하므로, 쟁점건물의 양도에 대해 소득세법시행령제160조의 적용을 배제하여 과세한 처분은 잘못이 없음
   
[관련법령] 소득세법 제89조 / 소득세법 시행령제156조 / 소득세법 시행령제160조
 
[참조결정] 
 
[따른결정] 
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[주    문]

 

심판청구를 기각한다.

 

[이    유]

 

1. 처분개요

 

 

 가.청구인은 2012.4.10. OOO 주거용 오피스텔 건물(대지 363㎡, 건물 1,868.42㎡, 이하 “쟁점건물”이라 한다)을 양도하고 1세대1주택 비과세 고가주택 규정을 적용하여 2012년 귀속 양도소득세 OOO을 신고·납부하였다.

 

 나. 처분청은 2013년 10월 청구인에 대한 양도소득세 조사결과 쟁점건물이 9층의 주거용 오피스텔 건물로서 단독주택으로 보는 다가구주택범위를 벗어나 사실상 공동주택에 해당하는 것으로 보아2014.1.13.청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO을경정·고지하였다.

 

 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.3.7. 심판청구를 제기하였다.

 

 

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

 

 가. 청구인 주장

 

  (1)쟁점건물은「부동산등기법」상 하나의 건물이면서 세법상 복합건물에 해당하므로 주거부분과 주거외 부분의 면적을 비교하여 주거 면적이 비주거 면적보다 클 경우 전체를 주택으로 보고 1세대1주택 고가주택 비과세 여부를 결정하여야 한다.

 

  (2)1세대1주택에만 적용되는 세법상 고가주택의 개념은 일정한면적 등이 초과되면 고가주택에 해당되지 않는다는 개념이 아닌데도불구하고 쟁점건물의 경우 다가구주택에 해당하는 층수를 넘으니 고가주택에 해당하지 않는다는 것은 법 규정과 반대되는 해석을 하는 것이다.

 

  (3)세법은 공부상 지번이 상이한 2필지의 토지 위에 주택이 있는 경우에도 한 울타리안에 있고 1세대가 주거용으로 사용하는 때에는 주택과이에 부수되는 토지로본다고 규정하고 있는데, 이는 주택과 토지가투기의 기본적인 수단으로서 제재의 대상임에도 오히려 1주택과 부수토지의 면적 개념을 부동산등기법상 1개의 건물 1개의 토지보다확대하고 있다. 좁은 국토면적에서 살펴볼 때,투기에 대한 규제는수평적 토지의 크기가 그 근간이 되며 수직적 공간의효율적 이용은오히려 공급을 확대하는 효과가 있어 투기를 억제하는효과가 있음에도불구하고 쟁점건물의 경우 단순히 층수가 높기 때문에 1주택의 개념에적용되는 고가주택 규정을 적용할 수 없고 다주택으로 본다는 것은 오히려 역차별적 해석이다.

 

  (4) 다주택은 한 세대가 여러 개의 주택을 보유하는 것을 말하고 다주택자를 별도로 취급하는 것은 한 세대가 다른 세대가 점유할 수있는 공간을 투기적 수단으로 점유하여 사회의 폐해를 가져오는 탓이다.그러나 쟁점건물은 세대별로 독립하여 주거공간을 형성할 수 있는 조건의건물이 결코 아니며 다만 좁은 대지면적을 효율적으로 이용하기 위해서층수를 높인 건물에 불과한 것이다.

 

  (5)정부는 여러 채의 주택을 보유하고 있는 사람들에게 조차도 주택없는 서민들을 위하여 임대사업을 하는 경우에는 세법상 혜택을 주거나불리하지 않도록 규정하고 있다. 그런데 한 개의 주택의 공간을 최대한살려 방을 여러 개로 꾸며 직장인이나 학생들에게 저가의 임대제공을한 것 뿐인데 쟁점건물이 다가구주택 이상의 층수이고 방수가 여러개이므로 다주택으로본다는 것은 역차별적이며 법률적 근거가 없다.

 

 나. 처분청 의견

 

  (1) 쟁점건물의 지하1층은 상가, 1층은 주차장·계단실, 2층∼8층은 오피스텔, 9층은 단독주택으로 청구인이 거주하였으며 엘리베이터가 설치되어 있고, 1층에 보안 출입문 및 각 층·호별 우편함이 설치되어 있으며, 2층∼8층은 오피스텔(각 층별 주거용 원룸 10개,총 70호실)로 각 층별로 복도를 기준으로 독립된 각 호실의 표찰이철문에 부착되어 있고 호실별로 전기계량기가 설치되어 있었으며,각 호실에는 출입문 앞에 싱크대, 인덕션, 드럼세탁기가, 방에는 책장,옷장, 에어컨, 냉장고, 인터폰이, 방 안쪽 독립 화장실에는 변기, 세면대,샤워기가 설치되어 있어 주거 전용으로 사용한 것으로 확인되며,전입 세대 열람 결과 다수의 세입자가 전입한 사실이 확인된다.

 

  (2)따라서 쟁점건물의 지하는 상가로, 9층은 주택으로, 2층∼8층은오피스텔로서실제 주거용 원룸으로 사용하고 있는바 주택으로 쓰이는층수가 8개 층이고 총 거주 세대는 71세대이며, 건물 바닥 면적이1,415.8㎡로서 단독주택으로 보는 다가구주택의 규모를 벗어나 사실상의공동주택에 해당하므로 1세대1주택 비과세 부인한 처분은 정당하다.

 

 

3. 심리 및 판단

 

 가. 쟁  점

 

   쟁점건물이 사실상 공동주택에 해당하는 것으로 보아 과세한 처분의 당부

 

 

 나. 관련 법령

 

  (1) 소득세법

 

   제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 ‘양도소득세’라 한다)를 과세하지 아니한다.

3.대통령령으로 정하는 1세대1주택(가액이 대통령령으로 정하는기준을초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지(이하 이 조에서 ‘주택부수토지’라 한다)의 양도로 발생하는소득

   제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 ‘양도가액’이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 ‘양도차익’이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 ‘장기보유특별공제액’이란 제94조 제1항 제1호에 따른자산(제104조 제1항 제2호의3부터 제2호의8까지와 같은 항 제3호에 따른세율을 적용받는 자산 및 제104조 제6항을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 해당 자산의 양도차익에 다음 표1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대1주택(이에 부수되는토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 해당 자산의 양도차익에다음 표2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

 

[표1]

 

[표2]

 

③제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

 

  (2) 소득세법 시행령

 

   제154조【1세대1주택의 범위】①법 제89조 제1항 제3호에서 ‘대통령령으로 정하는 1세대1주택’이란거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 ‘1세대’라 한다)가 양도일 현재국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. (단서 생략)

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

⑥ 제1항에서 ‘가족’이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학·질병의 요양,근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다.

   제155조【1세대1주택의 특례】????제154조 제1항을 적용할 때「건축법 시행령」별표 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 분양하지 아니하고 하나의매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.

   제156조【고가주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호에서 ‘가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택’이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.

③제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.

   제160조【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】①법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

양도가액-9억원
 
양도가액
 
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

    법 제95조 제1항에 따른 양도차익 ×

양도가액-9억원
 
양도가액
 
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

   법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액×

 

  (3) 주택법

 

    제2조【정의】1.‘주택’이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며,이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2.‘공동주택’이라 함은 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단 그 밖의 설비등의전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

 

  (4) 건축법 시행령

 

    제3조의4【별표1】용도별 건축물의 종류

1.단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

 가. 단독주택

 나. 다중주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다.

   (1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

   (2)독립된 주거의 형태를 갖추지 아니할 것(각 실별로 욕실은설치할 수 있으나 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)

   (3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것

 다.다가구주택 : 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에해당하지 아니하는 것을 말한다.

   (1)주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하일 것.다만, 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 피로티 구조로 하여 주차장을 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

  (2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

  (3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

2.공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및「주택법 시행령」제3조 제1항에 따른 원룸형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로사용하는 경우에는 피로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목의 경우 층수를 산정할 때 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

 가. 아파트:주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택

 나. 연립주택:주택으로 쓰이는 1개동의 바닥면적 (지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택

 다. 다세대주택:주택으로 쓰이는 1개동의 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 보며, 지하주차장 면적은바닥면적에서 제외한다)

 

 나. 사실관계 및 판단

 

  (1) 쟁점건물의 부동산등기부등본, 관악구청공문, 처분청 답변서 등의 이 건 심리자료를 종합하면, 다음의 사실이 나타난다.

 

   (가)쟁점건물은 대지면적 363㎡, 건물 연면적 1,868.40㎡(지하, 계단실, 기계실포함)의 지하 1층부터 지상 9층의 주거용 오피스텔 건물로서9층은 청구인이 거주하고, 1층은 주차장 나머지 2층∼8층은 주거용 원룸 각 층별 10개 총 70호실로 주택으로 쓰이는 층수가 8개 층이며 거주 세대가 71세대이다.

 

   (나)1층에는 보안출입문이 있고 각 층별 우편함 및 호실별 전기계량기가 설치되어 있으며,각 호실에는싱크대, 인덕션,드럼세탁기, 에어컨, 냉장고 등이, 방 안쪽 독립 화장실에는 변기, 세면대,샤워기가 설치되어 있어 주거 전용으로 사용되고 있다.

 

   (다)청구인은 쟁점건물을 2012.4.12. 양도한 후 실지거래가액으로 양도가액 및 취득가액 등을 신고하면서 주거용 복합건물로 보아 주거면적이 주거 이외의 면적보다 크므로 전체를 주택으로 보아 1세대1주택고가주택으로 양도소득세를 신고·납부 하였고, 처분청의 양도소득세 조사 종결보고서에는 쟁점건물은 총 71세대가 거주하는 주거용 오피스텔로서 단독주택으로보는 다가구주택의 규모를 벗어나 사실상의 공동주택에 해당하므로1세대1주택 비과세 고가주택 적용을 부인하고 다주택자로 보아 양도소득세를 경정하였다.

 

   (라)관할 구청에 주민등록 전입세대 열람결과 쟁점건물에는 다수의 세입자가전·출입한 사실이 확인되고, 국세청의 전산자료에 의하면 청구인은쟁점건물에서 2005.7.25.～2012.4.10.까지 주택임대업을 영위하였으며,후 소유자 역시 청구인에 이어 현재까지 주택임대업을 영위하고 있다.

 

  (2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.

 

   (가)「소득세법」제89조 제1항 제3호에서 대통령령으로 정하는1세대1주택과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로발생하는 소득은 비과세 양도소득에 해당한다고 규정하고 있고,

 

      「소득세법 시행령」제154조 제1항에서 ‘1세대1주택’이란 거주자 및그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것을 말한다고 규정하고있으며, 제3항에서는「소득세법」제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로보되주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다고 규정하고 있다.

 

      「소득세법 시행령」제155조 제15항에서 1세대1주택을 적용할 때「건축법 시행령」별표 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 하나의 주택으로 본다면서 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다고 규정하고 있고,

 

      「소득세법 시행령」제156조 제3항에는 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다고 되어있다.

 

     또한, 「건축법 시행령」제3조의4 [별표1]에는 단독주택으로 보는다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층이하이며, 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을제외한다)의 합계가 660㎡ 이하이고, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것으로 규정하고 있으며,공동주택은 주택으로 쓰는 층수가 5개층 이상인 아파트, 주택으로쓰는 1동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다) 합계가 660㎡를초과하고, 층수가 4개층 이하 주택인 연립주택, 주택으로 쓰는 1개동의바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개층 이하 주택인 다세대주택으로 분류한다고 규정되어 있다.

 

   (나)쟁점건물은 제1종 근린생활시설이며 9층의 업무시설로서 지하1층 지상 9층 옥탑 2층 규모의 철근콘크리트구조이며, 지하층은 소매점, 1층은 주차장 및 계단실, 2층부터 8층까지는 오피스텔, 9층은 단독주택 및 옥탑 1·2층은 계단실인 사실이 등기부등본과 건축물대장에 나타난다. 또한 쟁점건물은 주방이 분리된 원룸으로서 책상SET, 옷장, 냉장고, 에어컨, 인덕션, 드럼세탁기, 신발장 등이 옵션으로 나와 있고, 독립된화장실에는 변기, 세면대, 샤워기가 설치되어 있으며 관리비로 전기, 가스, 수도요금 등이 부과되는 것으로 보아 각 호실별로 독립된 주거생활을 할 수 있는 것으로 보인다.

 

      주택에 해당하는지의 여부는 공부상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판정하되, 쟁점건물 처럼 공부상으로는 근린생활시설이지만 실제 사용용도는 대부분 주거용으로 사용되고 있으므로 겸용주택에 해당하고, 실제 주거에 이용할 수 있는 면적이 작다 하더라도 그 안에 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 주택의 구조와 시설을갖추고 있으며, 전·월세 등 거래가 개별적으로 이루어지고 있는 이상 쟁점건물은 사실상 공동주택에 해당된다고 할 것이다.

 

따라서, 쟁점건물은 주택으로 쓰이는 층수가 8개층, 주택의 바닥면적이 1,415.8㎡, 거주세대 71세대이므로 하나의 매매단위로 양도하는 경우 하나의 주택으로 보도록 규정되어 있는 단독주택으로 보는 다가구주택의 규모를 벗어나 사실상의 공동주택에 해당한다고 봄이 타당하므로, 쟁점건물이 1세대1주택이며 비과세 고가주택에 해당한다는 청구인의 주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

 

 

4. 결  론

 

   이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.