[질 의]
甲은 2002년 9월경 집주인 乙에게 1700만원을 주고 인천 부평구의 아파트를 임차하였는데, 당시 아파트에는 주인 乙이 A은행으로부터 담보대출을 받아 채권최고액 6200만원의 1번 근저당권이 설정되어 있었습니다. 甲은 보증금반환채권을 보전하기 위해 전입신고도 하고 임대차계약서에 확정일자도 받아 두었으며, 전세권설정등기까지 해 두었습니다.

 

그 후, 甲은 임대차기간 중이던 2003년 4월경 경기도 포천시로 주민등록만 옮긴 채 계속 그 아파트에 살고 있었는데, 집 주인 乙이 A은행 대출금을 갚지 않는 바람에 A은행이 이 아파트에 대해 경매를 신청하였습니다. 이 경우, 甲이 보증금을 확보할 수 있는지요.

[답 변] 
주택임대차보호법은 임차인이 경락인 등 제3자에게 대항할 수 있도록 하는 규정과 보증금을 회수할 수 있도록 하는 규정을 두고 있습니다. 즉, 임차인이 비록 임차권을 등기하지 않더라도 주택을 인도받고 주민등록을 마친 때(전입신고를 한 때)에는 그 다음날부터 제3자에게 대항할 수 있고, 임차인이 위 두 가지 요건(주택인도 및 전입신고)과 임대차계약서 상의 확정일자를 갖추면 경매 절차에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 다만, 이때 주민등록은 계속 유지되어야 하고 임대차기간 중 변동이 있으면 대항력을 상실하게 됩니다.

더 나아가 일정범위의 보증금을 지급한 임차인(소액임차인)은, 보증금 중 일정액을 다른 담보권자보다 우선하여 변제받을 수 있는데, 이 경우 소액임차인은 최소한 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주택인도 및 전입신고의 두 가지 요건을 갖추어야 합니다.

甲이 지급한 보증금의 금액상 甲은 소액임차인에 해당하여 주택가액의 1/2한도 내에서는 일정 금액만큼 우선변제 받을 수가 있었으나, 중간에 주민등록을 이전함에 따라 더 이상 대항력을 유지할 수 없게 되어 결국 우선변제를 받을 수 없게 됩니다.

甲이 보통의 임차인과 달리 전세권설정등기까지 해 두었다고 하지만, 민법에 규정된 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 권리이기는 하지만, 임차인을 더 두텁게 보호하기 위해 마련한 주택임대차보호법상 대항요건인 주민등록 유지를 보충해 줄 수 있는 권리는 아닙니다.

법원도 ‘주택임차인이 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 주택임차인으로서의 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이라는 점 등을 종합하면 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 대항력 및 우선변제권을 상실한다’고 판시하고 있습니다(대법원 2007. 6. 28. 선고 2004다69741 판결).

만약, 甲이 세대주로서 가족이 있었고 혼자만 주소를 이전하였다거나, 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못했을 경우 경매신청등기 전에 비교적 저렴한 비용으로도 가능한 임차권등기를 해 놓았더라면 대항력을 유지할 수 있었을 텐데, 보통의 임대차와 달리 비용을 들여 전세권등기까지 하였지만, 이는 임차인을 보호하는 법률의 취지를 오해한 데서 비롯된 것으로 생각됩니다.

 - 유창식 변호사

세무사신문 제466호(2007.8.1)