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질문일

2022-02-08

조회수

772

질문자

김**

이메일

제 목

부동산 거래시 주의사항

저는 부산광역시에 매수한지 10년이 넘은 아파트 1채를 소유하고 있습니다.(현재 조정지역이며 대출없음)
지금 5년전부터 수도권에 거주 중이라 부산 아파트에는 어머니만 실거주 하고 계신 상태입니다.
이 아파트를 어머니 명의로 변경하고 싶은데요.
세금을 절세하려면 명의변경과 어머니께 매도 중 어느게 나을지 고민입니다.
아파트 취득가는 1억7천이며 최근실거래가 5억입니다.
만약 가족간 매매를 하게 된다면 5억 이하는 시가대비 30% 미만으로 가능하다고 들었습니다.

여기서 시가라는 것은 어떤 금액을 기준으로 하나요?

그리고 10년이상 실거주이며 1주택인데 양도세가 발생하나요?

어머니가 연세가 있으셔서 현재는 소득이 없으신 상태인데 거래가 가능할까요?
예를 들어 주택담보 대출을 받아서 저에게 잔금을 치르는 것도 적법할까요?

가족간 거래시 또 주의할만한 점이 있다면 알려주시면 감사하겠습니다.

해당법명

해당없음

진행상황

2022-02-09

답변자

변능수

안녕하세요 한국세무사회 변능수 세무사입니다

1. 저가로 양도하는 자의 경우 매도자에게 시가로 양도소득세를 과세할 수 있는데 본인 및 세대원이 보유한 주택이 1주택으로서 1세대 1주택 비과세요건을 갖추었다면 비과세이니 문제 없을 것입니다

2. 저가로 양수하는 자의 경우 시가의 30%를 차이나는 부분은 증여로 보아 증여세를 과세하므로 시가 5억원인 경우 거래가액과 3.5억원과의 차이는 과세대상 증여가액에 해당합니다

3. 소득이 없는 상태에서 대가가 지급된 유상거래임을 입증하려면 대금지급내역이 필요한데 잔금을 본인자금 또는 담보대출 등으로 지급한다면 입증가능할 것입니다

4. 세법상 평가액은 시가를 우선으로 하며 아파트의 경우 실거래가액이 존재하는 경우가 대부분이므로 실거래가액이 시가에 해당할 가능성이 높습니다

5. 특수관계인간의 거래는 매매의 기준이 되는 시가를 확정하고 이렇게 확정된 시가를 기준으로 거래가액을 검토하여 증여세 부담이 최소화되는 부분을 검토하는 것이 중요하며 이렇게 결정된 거래가액에 맞는 매매대금이 자력으로 실제 지급되었다는 것이 입증가능해야 할 것입니다

편안한 하루되세요
감사합니다

본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.
보다 자세한 사항은 가까운 세무사사무실을 찾아 상담하시기 바랍니다.