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질문일

2022-03-29

조회수

543

질문자

김**

이메일

제 목

(요청) 재개발, 재건축으로 대체주택 비과세 특례관련 문의 드립니다.

[사실관계]
○ A주택과 B주택 조정지역

○ A주택(거주주택) : 2015. 1월 아파트 취득(2년 이상 실거주 요건 충족)

○ B주택(임대주택, 빌라) : 2016. 7월 다세대 주택(빌라) 취득

- 취득과 동시 주택임대사업자 등록(단기임대 4년)
- 19. 12월 : 사업시행 인가

- 20. 3월 : 정부의 정책 독려에 따른 단기임대 4년(만료)에서 장기일반민간임대(8년)으로 전환함

- 22. 4월 : 재개발로 인한 관리처분계획인가 예정

[질의사항]

1. 소득세법 시행령 제155조 20항~23항 및 「기재부 재산세제과-151, 22.1.24.」에 따라 재개발,

재건축으로 장기임대주택의 멸실로 임대사업을 유지할 수 없을 경우 거주주택의 비과세 특례 및

중과세 배제가 가능한지 여부

* 재개발, 재건축 등으로 임대주택의 멸실인 경우 임대주택을 유지할 수 없는 경우, 거주주택
비과세 특례 및 중과세 배제 부분의 소득세법 제155조 23항에 구체적 기간 구분 및 명시 필요

2. 재개발, 재건축 등으로 인한 장기임대주택사업자의 자진말소 또는 자동말소후 거주주택 5년내

양도시 비과세 특례 및 양도세 중과 배제가 가능한지 여부

* 기재부 유권해석(2022.1.24., 1.27.)에 따른 자진말소 및 자동말소가 재개발, 재건축 등으로 인해
관리처분인가후 다가구,다세대 주택에서 입주권으로 전환되는 경우도 기재부 유권해석과
같이 동일하게 적용되는지?

3. 재개발, 재건축으로 인해 거주주택 비과세 특례 조건에서 B주택에 대한 조건이 관리처분계획인가일이
기준인지 아니면 기획재정부 정책자료실(20.9.4)에 발표한 지자체 등록말소 전까지 A주택(거주주택)을
양도해야 거주주택 비과세 특례가 적용이 되는지 문의?

4. 민특법에 따라 임대주택의 폐지/유지되는 유형에서 장기민간임대 아파트 폐지로 인해 재개발,
재건축 등으로 멸실되는 다세대, 다가구 등에서 아파트로 전환되어 임대사업을 유지할 수 없을 경우

주택임대사업 유지기간으로 인정이 가능한지 여부

* 정부의 부동산 발표로 인한 2020. 7.11.이전, 이후 임대주택이 다가구에서 아파트로 전환한
경우(장기일반민간임대 8년) 재개발, 재건축으로 인해 임대주택이 관리처분인가 후 다가구,
다세대등에서 아파트로 전환된 경우가 법령에서 구체적으로 명시가 안 되어 있어 해당 기간에
전환환 주택임대사업자의 재산권이 침해되고 있음.

5. 소득세법 시행령 제 156조의 2(주택과 조합원 입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례)에서 재개발,
재건축으로 인해 관리처분인가후 입주권으로 바뀌는 B주택에 대해 A주택(거주주택)을 양도하고,
관리처분계획인가후 대체주택을 다시 매입한다면, 이런 경우는 대체주택 특례를 적용받을 수 있는지?
* 사업시행인가일 당시(2019.12.17)
- A주택(거주주택), B주택(주택임대사업에 의한 임대주택, 전용면적 40M3 을 소유하고 있었음

본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.
보다 자세한 사항은 가까운 세무사사무실을 찾아 상담하시기 바랍니다.