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질문일

2022-02-16

조회수

1558

질문자

박**

이메일

제 목

경매건 양도세 상담 부탁드립니다

세입자(전세금 240,000,000원)로 빌라 거주하고 있었습니다. 2년거주하고 이사를 하려고 했으나, 집주인이 세금을 미납하여 전세집이 압류되었다는 사실을 뒤늦게 알게되고 집주인에게 전세금을 받지 못하였습니다.

이후 전세금반환소송을 통해서 경매를 진행했고, 빠른 낙찰을 위해 부득이 경매 2차 진행 최저가인 216,800,000원에 직접 입찰하여 경매 낙찰하게 되었습니다.

당시에 인터넷 검색으로 확인했을때, 임차인의경우 전세금을 취득가액으로 한다는 글을 읽었고, 취득세는 전세금인 240,000,000원을 기준으로 납부했습니다.

*관련 사례

[문서번호]조심 2011광 2726

[문서번호]국심 2003서 2240

[문서번호]국심 2004전3745

[문서번호]대법원, 1992. 10. 27 92누11954

낙찰후 개인사정(자녀 초등학교 입학, 근무지변경 등) 으로 인해 빌라를 처분하였으며 (매매금 2억5천5백만원), 이후 국세청에 문의한 바, 양도세를 계산할때 취득가액은 낙찰금액(216,800,000)으로 판단하는것이 원칙이며, 이후 경정청구는 시도해보라는 답변이었습니다.

저같은 임차인의 경우, 경매낙찰가를 기준으로 양도소득세를 산정할 경우 불합리하다고생각합니다. 저 개인에게 1원도 이득될 부분은 없었습니다.. 취득세만 계산해도 저에게 발생한 이득은없으며, 법무사비용, 변호사비용, 경매비용등 포함할때 전세금대비해서 손해본 것이 너무 많습니다.

질문

1) 전세금을 기준으로 취득가액을 인정받으려면 어떻게 해야하나요? 낙찰가액으로 양도세신고를해야하는지, 양도세 신고과정부터 세무사에게 도움을 받으면될지, 세무서말대로 나중에 경정청구를 해야는지 만일 낙찰가기준으로 양도세신고를하게된다면, 현재 취득세는 2억4천기준으로 납부했었는데 변경을 해야하는지도 궁금합니다.

2)현재상황에서 양도소득세 신고 및 이후 경정청구는 세무사에게 도움을 받아야한다면, 저의 상황에 대해 도움이 될만한 세무사 정보 부탁드립니다.

해당법명

양도소득세

진행상황

2022-02-25

답변자

김부웅

조심2011광2726 심판례는 실질과세원칙을 적용하여 심판한례로 판단되며 동 심판례가 세법개정 사유에 해당하지 않아서 아직도 세법에서는 보증금을 취득가액으로 열거되지않습니다 만약 동 심판예를 재시하여도 과세한다면 동사례를 첨부하여 본인이 직접 의이신청 심판청구등 청구할 대상으로판단합니다

심판결론
7) 종합하여 살피건대, 청구인은 1996.11.1. (주)OOO종합건설로부터 양도주택을 쟁점임차보증금 35,000원에 임대받은 후 1997.2.27. 주민등록을 이전하고 2003.3.11. 주택임차권등기를 경료하여 1순위 채권자인 상태에서 임대자의 채무 불이행으로 경매에 부쳐져 3차례 유찰된 양도주택을 경락받았고, 임대자인 (주)OOO종합건설이 2001년 폐업으로 존재하지 아니하여 쟁점임차보증금채권이 멸실되었으며, 임차인 아닌 자들의 OOO아파트 경락가액은 OOO천원, OOO천원에 달하고, 청구인은 확정일자를 받은 1순위 채권자로서 대항력과 우선변제권을 갖고 있어 타인이 경락받을 경우 청구인의 임차보증금에 대한 부담을 피할 수 없다는 점 등을 감안하면 쟁점임차보증금을 취득가액에 포함하는 것이 타당하다 할 것이므로 처분청이 쟁점임차보증금을 취득가액에서 배제하여 양도소득세를 결정한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다OOO

4. 결론

심리결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

본 상담은 상담세무사의 개인적인 견해로 국세청 해석과 의견을 달리할 수 있습니다.
보다 자세한 사항은 가까운 세무사사무실을 찾아 상담하시기 바랍니다.