保有稅制 改編方案

- 개편안 主要內容과 爭點 -

2004. 11. 19

財 政 經 濟 部

行 政 自 治 部

目   次

Ⅰ. 保有稅 現況

Ⅱ. 改編案 主要內容

Ⅲ. 주요 爭點事項

Ⅰ. 保有稅 現況

가. 부동산 관련 지방세

去來단계(광역시□도세)	□	保有단계(시□군□구세)
□ 취득세 2% □ 등록세 3%		□ 재 산 세 0.3%∼7% □ 종합토지세 0.2%∼5%
[□03년 세수 : 13조원]		[□03년 세수 : 2.5조원]

나. 문제점

① 거래세 부담은 높고 보유세 부담은 낮음

□ 보유부담이 낮기 때문에 은행에 저축하는 것보다 부동산을 사두는 것이

수익측면에서 유리하기 때문에 부동산을 선호하는 원인이 되고

- 보유세에 의한 투기억제 내지는 과다보유 억제기능이 미흡함

□ 거래세 부담이 높아(취득액의 5.8%) 원활한 거래를 제약하는 요인이 되고

이중계약서 작성 등의 문제가 발생함

② 땅값이나 집값이 비싼 수도권과 지방간 세수의 격차가 큼

□ 서울 강남구 : (□03)1,340억원 □ (□04)1,900억원 (+560억원)

강원 인제군 : (□03)  7.2 □  □ (□04)  6.8 □  (□0.4 □ )

③ 현행 보유세제의 과표책정상의 문제, 경제적 실질에 맞지 아니하는 과세방법, 비합리적 세율체계 등으로 인하여 지난 7월에 재산세에서 경험한 바와 같이

보유세 부담의 불형평 문제가 심각한 수준에 이르고 있음

□ (과표) 과표현실화율이 낮고, 시가에 비례적이 아니며 부동산별 편차가 심함

□ 토지과표는 시·군·구에서 책정하기 때문에 지역마다 과표현실화율이 다름

□ 토지과표현실화율 : (최저)파주시 35.3% ∼ (전국평균) 39.2% ∼ (최고)울릉군 47%

□ 건물과표는 시가보다는 면적, 구조, 건축연도등을 기준으로 책정

□ 집값은 싼데도 지방의 면적이 넓은 아파트가 재산세를 더 많이 냄

□ 주택은 토지와 건물을 구분하여 별도의 과표와 별도의 세율로 과세

□ (세율체계) 과표현실화율이 낮은 것을 감안하여

□ 다단계의 높은 누진세율체계로 되어 있어 과표가 조금만 올라도 세금이 급증

□ (예) 재산세 : (최저세율) 1,200만원 이하 0.3% ∼ (최고세율) 4,000만원 이상 7%

□과표차이는 3.3배(1,200 □ 4,000)에 불과한데 세율차이는 23배(0.3 □ 7)

* <사례1> 현재는 재산세를 면적에 따라 과세하고 있으므로

가격이 비슷하더라도 면적이 넓은 아파트가 세금이 많음

		면 적		기준시가		□03 세액		□04 세액
□대전 APT		75평		3.2억원		155만원		79만원
□강남 APT		26□		3.6 □		9 □		17 □

* <사례2> 단독주택은 아파트에 비하여 토지면적이 넓어

가격이 비슷하더라도 아파트보다 세금이 많음

		면 적		시 가		□03 세액		□04 세액
□서초 APT		44평		9억원		23만원		89만원
□노원 단독		94□		9 □		394 □		432 □

Ⅱ. 改編案 主要內容
	1. 改編 目的 2. 改編 基本骨格 3. 去來稅 緩和方案 4. 保有稅 改編方案

1. 改編 目的

□ 토지 공시지가 상향조정등에 따라 현행 보유세제를 개편하지 아니할 경우에

□ □05년의 세부담이 급증(연간 6,000억원, 20% 증가)하게 되므로 개편을 통하여 세부담 증가를 절반수준(약 3,000억원, 10% 정도 증가)으로 완화

□ 보유세부담의 불형평 문제를 근본적으로 시정할수 있도록 과세체계를 전면개편하여

□ 부동산가격에 상응하게 세금을 부담함으로써 세부담의 공평성을 확보하고

□ 국민들이 소유부동산에 대한 세금이 얼마인지 예측가능하게 함

□ 보유세는 강화하되, 거래세는 완화

□ 보유세 부담을 정상화 함으로써 과다보유를 억제하고 부동산 가격 안정을 도모

□ 거래세를 완화하여 원활한 부동산거래 유도

□ 지역균형발전지원

□ 국세로 징수한 종합부동산세를 재정이 취약한 지방자치단체에 우선 배분

2. 改編 基本骨格

□ (보유세 강화) 보유세는 강화하되, 거래세는 완화함

□ (과세체계) 재산가액(시가)에 상응하게 과세를 할 수 있도록

과세표준 책정기준과 과세방법을 획기적으로 개편함

□ 토지·건물의 과세표준을 실제거래가액(시가)을 기준으로 평가하고

□ 주택은 토지와 건물을 통합평가·통합과세하며

□ 현재 건물은 재산세, 토지는 종합토지세로 구분과세

□ 복잡하고 급진적인 누진세율체계를 될수있는 한 단순하고 완만하게 하며

세율을 전반적으로 인하함

□ (綜合不動産稅 신설) 주택□토지 과다보유자에 대해서는 보유세를 이원화함

□ (1차) 시·군·구 : 낮은 세율로 재산세 과세

(2차) 국      가 : 전국의 소유 부동산을 인별로 합산하여 일정기준가액

초과분은 높은세율로 종합부동산세 과세

□ 국세로 징수한 종합부동산세는 재정이 어려운 시·군·구에 우선 지원

□ 종합부동산세 세액중 지방세로 과세된 부분은 전액 공제

3. 去來稅 緩和方案

① 금년 중 지방세법을 개정하여 2005. 1. 1.부터 부동산 등록세율 인하

□ 모든 거래에 적용 : 3% □ 2%(1/3 경감)

□ 주택□건물에 대한 개인간의 거래는 0.5% 추가인하 : 3% □ 1.5%(1/2경감)

현 행		개 편 안
취득세 2%(농특세 포함 2.2%)		취득세 현행대로
등록세 3%(교육세 포함 3.6%)		등록세 2%(2.4%) □ 개인간 거래 1.5%(1.8%)
계 5%(5.8%)		계 4%(4.6%) □ 개인간 거래 3.5%(4.0%)

② 이에 추가하여 각 시□도가 자체여건에 맞춰 거래세를 추가 인하함

□ 현행 지방세법상 지방자치단체는 행정자치부장관의 허가를 얻어

감면조례로써 지방세를 감면해 줄 수 있으며,

□ 행정자치부는 각 시□도에 대하여 이 제도를 적극활용하여 각 시□도의 실정에

맞게 부동산에 대한 취득세 또는 등록세를 추가 인하할 수 있도록 함

□ 앞의 (①과 ②)를 합하면 거래세 인하폭은 1%(1.5%)+■가 됨

③ 현재 국회에 제출되어 있는 부동산중개업법개정안대로 2005년 하반기부터

부동산중개업자에 대하여 부동산계약서사본제출제도가 시행되면

□ 개인간 부동산 거래의 경우에도 실거래가격으로 취득세□등록세가 과세되어

거래세부담이 늘어나게 될 것이므로,

□ 내년 상반기 중에 지방세법(또는 조례)를 개정하여

개인간 거래시 실거래과세에 따른 거래세부담 증가분에 대해 감면함

□ 신규 아파트 분양자는 등록세율이 인하되는 2005. 1. 1이후에 소유권 이전등기를

하는 경우 인하된 등록세율 적용

□ 등록세율 인하 적용일은 등기일 기준임

4. 保有稅 改編方案

가. 부동산별 과세방법

	현 행	개 편 안
		1차(시·군·구) 재산세	2차(국가) 종합부동산세
주 택	□ 토지·건물 구분평가· 구분과세 □토지 : 종토세(0.2∼5%) □건물 : 재산세(0.3∼7%)	□ 통합평가·통합과세 □ 낮은세율(0.15∼0.5%, 3단계)로 재산세 과세	□ 소유주택가액 9억원 초과분은 높은세율 (1.0∼3.0%, 3단계)로 과세
나대지	□ 종토세 0.2∼5%	□ 낮은세율(0.2∼0.5%, 3단계)로 과세	□ 소유나대지가액 6억원 초과분은 높은세율 (1.0∼4.0%, 3단계)로 과세
빌딩□상가□ 사무실등 부속토지	□ 종토세 0.3∼2%	□ 낮은세율(0.2∼0.4%, 3단계)로 과세	□ 소유토지가액 40억원 초과분은 높은세율 (0.6∼1.6%, 3단계)로 과세
사업용건물	□ 재산세 0.3%	□ 세율인하(0.25%)	(과세 안함)

□ 현재 건물은 재산세, 토지는 종합토지세로 과세하고 있으나

개편 이후에는 지방세는 재산세로, 국세는 종합부동산세로 함

나. 세율체계

□ 住宅에 대한 세율

현 행		개 편 안
재산세(건물)	종합토지세(토지)	(건물+토지)
1,200만원이하 0.3%	2,000만원이하 0.2%	4,000만원이하 0.15%	재산세
1,600 □ 0.5
2,000 □ 1.0
3,000 □ 3.0	5,000 □ 0.3
4,000 □ 5.0
4,000만원초과 7.0		4,000만원∼ 1억원 0.3
	1억원이하 0.5
	3 □ 0.7	1억원초과 0.5
	5 □ 1.0
		4.5억원∼10억원 1.0	종합부동산세
	10 □ 1.5
	30 □ 2.0	10억원∼50억원 2.0
	50 □ 3.0
	50억원초과 5.0	50억원초과 3.0
0.3% ∼ 7%(6단계)	0.2% ∼ 5%(9단계)	1차(시·군·구) : 0.15 ∼ 0.5%(3단계) 2차( 국 가 ) : 1.0 ∼ 3%(3단계)

□ 裸垈地등에 대한 세율

현 행	개 편 안
2,000만원이하 0.2%	5,000만원이하 0.2%	재산세
5,000 □ 0.3
1억원이하 0.5	5,000만원∼ 1억원 0.3
3 □ 0.7	1억원초과 0.5
8 □ 1.0	3억원∼10억원 1.0	종합부동산세
10 □ 1.5
30 □ 2.0	10억원∼50억원 2.0
50 □ 3.0
50억원초과 5.0	50억원초과 4.0
0.2% ∼ 5%(9단계)	1차(시·군·구) : 0.2 ∼ 0.5%(3단계) 2차(국 가) : 1.0 ∼ 4.0%(3단계)

□ 나대지등 : 지상정착물이 없는 주차장등 나대지, 잡종지, 시지역 농지□임야

공장이나 빌딩□상가□사무실 부속토지중 기준면적 초과 토지 등

□ 빌딩□상가□사무실 등의 부속토지에 대한 세율

현 행	개 편 안
1억원이하 0.3	2억원이하 0.2%	재산세
5 □ 0.4
	2억원∼ 10억원 0.3
10 □ 0.5
30 □ 0.6	10억원초과 0.4
	20억원∼100억원 0.6	종합부동산세
50 □ 0.8
100 □ 1.0
300 □ 1.2	100억원∼500억원 1.0
500 □ 1.5
500억원초과 2.0	500억원초과 1.6
0.3% ∼ 2%(9단계)	1차(시·군·구) : 0.2 ∼ 0.4%(3단계) 2차( 국 가 ) : 0.6 ∼ 1.6%(3단계)

다. 기타 부동산에 대한 과세방법

□ 현재 지방세법상 농지, 공장, 골프장, 별장등에 대해서는

물건별로 단일세율(낮은세율 또는 중과세율)로 과세하고 있으며

□ 이들 부동산에 대하여는 계속하여 단일세율로 과세하며

종합부동산세는 과세하지 아니함

부동산 종류		현 행		개편안(재산세)		구 분
□농지		종토세 0.1%		토지분 0.07%		종합부동산세 과세대상이 아님
□공장		종토세□재산세 0.3%		토지분 0.2%, 건물분 0.25%
□골프장, 고급오락장		종토세□재산세 5%		토지분□건물분 4%
□별장		종토세□재산세 5%		주택분 4%

□ (Sur-tax) 지방교육세는 재산세(지방세)에, 농특세는 종합부동산세에 부가하여 과세

		현 행		개 편 안
□지방교육세		재산세액의 20%, 종토세액의 20%		재산세액의 20%
□농 특 세		종토세액 500만원∼1천만원 : 10% 1천만원 초과 : 15%		종합부동산세액의 20%

라. 보유세 課稅標準

현 행	개 편 안
□ 주택 : 토지와 건물을 각각 평가 ·토지 : 공시지가 □ 지자체적용률 (평균 39.2%) ·건물 : 신축원가 □ 각종지수 □ 면적 (□당 18만원) □ 건물 : 신축원가 □ 각종지수 □ 면적 (□당 18만원) □ 토지 : 공시지가 □ 지자체적용률 (평균 39.2%)	□ 주택 : 토지·건물을 통합평가 ·아파트 등 공동주택 : 국세청기준시가 □ 50% (시가의 70∼90%) ·단독주택 : 공시개별주택가액 □ 50% □ 건교부에서 금년중에 부동산가격공시법을 개정하여 □05. 4. 30경 단독주택의 개별주택가액을 최초로 공시할 계획임 □ 건물 : 신축원가 □ 각종지수 □ 면적 □ 50% (□당 46만원) □ 토지 : 공시지가 □ 50%

마. 綜合不動産稅

□ 주택, 나대지, 빌딩□상가□사무실 부속토지로 구분하여 과세대상 여부 판정

□ 주  택 : 인별로 소유주택가액을 합산하여 국세청기준시가 9억원 초과

□ 나대지 : 인별로 소유토지가액을 합산하여 공시지가 6억원 초과

□ 빌딩□상가□사무실등 부속토지 : 인별로 소유토지가액을 합산하여 공시지가 40억원 초과

<참 고>

□부부가 각각 주택소유시 종합부동산세 과세대상여부는 각각 계산하여 판정

□오피스텔 : 주거용으로 사용하고 있는 경우 주택에 포함

□사업용건물 : 종합부동산세 과세대상이 아님

□농지, 임야(영림계획인가를 받은 임야) 등은 종합부동산세에서 과세제외하되

영농에 사용하지 않는 농지등은 나대지등으로 분류됨(종합부동산세 과세대상)

□임대사업용 주택은 인별합산과세하는 종합부동산세 과세대상에서 제외하되

구체적인 범위는 임대주택법을 근간으로 하여 시행령으로 구체화

□ 종합부동산세 과세대상자수 : 약 6만명 내외(중복인원 감안)

□ 주  택 : 3만명∼3.5만명

□ 나대지 : 3만명

□ 빌딩□상가□사무실등의 부속토지 : 8천명

□ 종합부동산세 : 2005년의 경우 약 6천∼7천억원 수준

□ (종합부동산세 배분) 전액을 지방자치단체에 다음 순서로 배분

□ □04년보다 세수가 감소한 시·군·구

□ 재정자립도가 낮은 시·군·구

□ 기타

< 참고 > 종합부동산세액 계산사례

事 例		: 기준시가 20억원(과표 10억원)짜리 주택

세율(%)

1.0

0.5

종합부동산세 = 275만원

(10억원 - 4.5억원) □ 1.0%	-	(10억원 - 4.5억원) □ 0.5%
4.5억원 초과분에 대해 종합부동산세율을 곱한 금액		4.5억원 초과분에 대한 지방세 과세분 전액 공제

0.3

재산세 = 474만원

0.15

0.6억□0.3

9억□0.5

과표

0.4억□0.15

□           □        □                                               ★

0.4억원       1억원    4.5억원                                           10억원

바. 세부담 증가수준

□ (전체적인 세부담수준)

□ 개편후 시행 첫해인 2005년의 재산세와 종합부동산세 전체세수는

금년(3.2조원)보다 10% 정도 증가하는 3.5조원 수준이 될 것임

□ 개별세부담 상한선

□ 이번 세제개편으로 세부담의 불공평문제가 획기적으로 개선되고 과세가 정상화될 것이나

□ 그동안 가격(시가)에 비해 상대적으로 보유세를 적게 내왔던 부동산의 경우는

세부담이 늘어나게 되므로

□ 세부담이 급증하지 아니하도록 전년대비 개별세액이 50%이상

증가하지 않는 상한선을 제도화

□ 세부담상한선은 종합부동산세를 포함하여 계산함

<計算事例>

2004년 보유세액		2005년 개편된 세법에 따른 세액		2005년 세부담 상한선
100만원		200만원		150만원(100만원+100만원□50%)

□ 2005년에는 150만원만을 납부하면 됨

사. 부과□징수

□ 과세기준일 : 6월 1일 현재 소유자 기준으로 과세함

□ 6월 1일 현재 소유 부동산을 기준으로 종합부동산세 과세대상인지 여부 판정

□ 납부기한

현 행		개 편 안
□ 재산세 : 7월말 □ 종토세 : 10월말		(7월말) 건물분 재산세 전액 주택분 재산세 1/2 (9월말) 토지분 재산세 전액 주택분 재산세 1/2			지방세
		(12월 15일) 종합부동산세	········ 국세

□ 종합부동산세(국세)는 국세청에서 부과·징수(필요시 시·군·구에 위탁)

□ 12월 1일∼15일 부동산소유자의 주소지 관할세무서에 자진 신고·납부

□ 자진신고·납부시 납부할 세액의 3%를 세액공제

아. 시행시기

□ 11∼12월중에 법안 국회심의후 통과시

□ 2005년도 과세분(2005년 하반기 최초 부과)부터 적용함

□ 제□개정 대상 법률

□ 종합부동산세법안 제정	]	재경부(4개)
□ 국세기본법등 3개 세법

□ 지방세법	]	행자부(2개)
□ 지방교부세법

Ⅲ. 주요 爭點事項
	① 현재 건설경기가 좋지 않은 상황인데 굳이 개편해야 하는가 ② 왜 보유세는 강화하고 거래세는 완화해야 하는가 ③ 거래세는 얼마나 낮아지나 ④ 종합부동산세는 동일 부동산에 대해 이중과세가 아닌지 ⑤ 종합부동산세는 미실현 이득에 대한 과세가 아닌지 ⑥ 종합부동산세는 부유세 아닌가 ⑦ 종합부동산세 회피 가능성 ⑧ 종합부동산세를 국세로 하는 것은 지방분권에 역행되는 것 아닌지 ⑨ 보유세는 지자체의 주민서비스 재원인데 국세는 부적절한 것 아닌지 ⑩ 종합부동산세 도입에 대해 시□군□구가 반대한다는데

	⑪ 종합부동산세를 국세보다 지방공동세로 하는 방안은 ⑫ 보유세 개편을 위한 사전준비는 되어있는지 ⑬ 종합부동산세 과세대상자와 아닌 사람간의 불형평은 없는지 ⑭ 단독주택과 공동주택간 과표상 불균형 문제는 없는지 과표현실화로 서민층의 세부담이 늘어나는 것은 아닌지 개편후 세부담은 어떻게 변하는가 이번 개편안은 언제부터 시행되나

① 현재 건설경기가 좋지 않은 상황인데 굳이 개편해야 하는가

□ 보유세제 개편은 참여정부 출범이래 일관되게 추진하여왔고 총선공약 사항임

□ 대국민 신뢰성 차원에서도 예정대로 시행하는 것이 바람직하며

□ 이번에 개편하지 아니하고 그대로 둔다면

내년에는 불공평문제가 더 큰 사회적 문제로 대두될 것임

□ 또한, 내년 종토세 과세시 적용되는 공시지가가 18.6% 인상되었기 때문에

□ 보유세제를 개편하지 아니하고 현행 세율을 그대로 유지하는 경우에는

□ 내년의 종토세가 올해(□04년)보다 25%이상 증가될 것으로 예상됨

□ 이에 따라, 금년에 보유세제 개편안을 마련함에 있어서 건축허가 면적의 감소추세, 내수회복의 지연등 여러 가지 경제·사회 여건을 종합적으로 감안하여

□ 현행세제를 그대로 둔다면 내년에는 보유세가 6,000억원 정도 증가될 것이나

□ 이번 개편으로 6,000억원 중 3,000억원을 줄여서

약 3,000억원(금년대비 10%)만 증가되도록 하였음

□ 또한 개별적인 세부담 증가율 상한선(□04년 대비 50%)을 신설하였으며

□ 임대주택은 종합부동산세 대상에서 제외할 계획임(임대주택공급 지원)

② 왜 보유세는 강화하고 거래세는 완화해야 하는가

□ 2003년의 경우 거래세수는 13조원으로 보유세수 2.5조원의 5배 수준임

□ 선진 외국의 경우는 보유세 부담은 높고 거래세 부담은 낮음

(거래세 : 보유세) 한국 7:3, 일본 2:8, 미국 2:98

□ 단순히, 실효세율 수준을 가지고 비교 평가할 수는 없으나

□ 국토면적이 넓은 미국의 보유세 실효세율은 대략 1% 정도이나

□ 국토면적이 좁아 투기문제가 상존하는 우리나라의 경우에는

0.12% 정도로서 낮은 수준임

□ 보유세 부담이 낮아 부동산을 사두는 것이 저축하는 것보다 수익측면에서 유리한 경우에

□ 차별적인 조세제도로 인하여 투자나 자원 배분을 왜곡시키고

□ 부동산을 선호하게 하는 요인이 됨

□ 또한, 거래세 부담이 높아(취득액의 5.8%) 원활한 거래를 제약하는 요인이 되고

이중계약서 작성 등의 문제가 발생함

③ 거래세는 얼마나 낮아지나

□ 등록세·취득세 등의 과세표준은 두가지로 구분됨

① 거래내용이 나타나는 경우 (예) 아파트분양 법인과의 거래	□ □	현재도 실거래가액으로 과세 등록세를 3%에서 2%로 인하시 거래세 전체부담은 5.8%에서 4.6%로 세금액수는 20.7% 줄어듬
② 거래내용이 나타나지 아니하는 경우 (예) 개인간 거래	□ □	현재 지방세 과표로 과세하고 있으나 주택 및 건물과표변경에 따라 과표가 인상됨 ·토지 : 공시지가 □(현행과 같음) ·건물 : □당 18만원 기준 □ □당 46만원 ·주택 : 토지·건물 구분 평가 □ 국세청기준시가로 통합평가 즉, 건물, 주택은 과표인상을 감안하여 등록세율을 3%에서 1.5%로 인하시 거래세 전체부담은 5.8%에서 4%로 세금액수는 31% 줄어듬

④ 종합부동산세는 동일 부동산에 대해 이중과세하는 것으로

토지초과이득세와 같이 위헌의 소지가 있는 것은 아닌지

□ 이중과세가 아님

□ 토지초과이득세의 위헌결정(헌법불합치)의 이유는

□ 중복과세 그 자체가 아니고

□ 토초세가 과세된 토지양도시

□ 토초세의 일부만을 양도세에서 공제하였기 때문임(즉, 일부는 공제 안함)

□ 종합부동산세는 시·군·구에서 과세된 부분에 대한 세액을 전액 공제하므로

이중과세문제는 없음

(세율)						3.0%
					2.0	<1.0>
					<1.0>
				1.0
			0.5	<0.5>	종합부동산세 □ 국세
	0.3		<0.2>
0.15	<0.15>			(이 부분은 지방세로 과세)
□
4.5억원 (과표)

⑤ 종합부동산세는 미실현 이득에 대한 과세가 아닌지

□ 종합부동산세는 보유세임

□ 즉, 보유 그 자체에 대하여 과세하는 것이며

□ 소득에 대한 과세가 아님

□ 현재도 부동산 보유에 대하여 종합토지세(토지) 또는

재산세(건물)를 과세하고 있으며,

세계 각국이 공통적으로 과세하고 있음

□ □94.7.29 헌법재판소 결정문중 미실현이득 관련부분

□과세대상인 자본이득의 범위를 실현된 소득에 국한할 것인가 혹은 미실현이득을 포함시킬 것인가의 여부는, 과세목적·과세소득의 특성·과세기술상의 문제 등을 고려하여 판단할 입법정책의 문제일 뿐, 헌법상의 조세개념에 저촉되거나 그와 양립할 수 없는 모순이 있는 것으로는 볼 수 없다.□

⑥ 종합부동산세는 부유세 아닌가

(채무는 공제후 과세해야 하는 것 아닌가)

□ 부유세가 아님

□ 부유세는 재산에서 채무를 공제한 순재산(net wealth)에 대하여

전체적으로 과세하는 세금이므로

□ 재산을 보유한다는 사실에 부과하는 보유세와는 근본적으로 다름

□ 부유세와 보유세의 차이

·기준시가 3억원인 주택에 2억원의 담보설정시

·보유세 과표 : 3억원

·부유세 과표 : 1억원 (3억원 - 2억원)

□ 또한, 종합부동산세는 주택, 나대지, 상가등의 부속토지로 구분하여

□ 과세대상여부를 판정하고

□ 각각 별도의 세율로 과세됨

⑦ 종합부동산세는 세대별 합산과세하여야 하는 것 아닌지

(인별과세시 재산분산등기하는 방법으로 종합부동산세 회피가능)

□ 부부합산 등 세대별 합산과세는 위헌 소지가 큼

□ 2002. 8. 29 소득세법상 자산소득(이자·배당)에 대한 세대별 합산과세규정 위헌결정

□ 종합부동산세를 회피하기 위하여 가족 등 타인명의로 분산등기하는 경우

□ 증여세 과세문제가 발생되며

□ 부동산실명법 위반으로 재산권을 보호받지도 못하고, 과징금 등 처벌도 받게 됨

□ 증여세 비과세한도(10년간 누적한도)

□부부 : 3억원  □자녀 : 3,000만원(미성년자 1,500만원)  □친척 : 500만원

□ 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률

□명의신탁 약정에 의한 등기 무효

□과징금(부동산가액의 최고 30%)

□5년 이하 징역, 2억원 이하 벌금

⑧ 종합부동산세를 국세로 하는 것은 지방분권에 역행되는 것은 아닌지

(지방재정 자립도를 낮춰 지방자치원리에 역행)

□ 전국의 주택·토지를 인별로 합산과세하는 종합부동산세는

□ 지방세의 성격에 맞지 아니하는 측면이 있고

□ 지자체는 자기관내소재 부동산에 대하여 과세권을 행사하는 것이 원칙

□ 보유세수의 서울등 수도권 집중현상(부익부·빈익빈 심화)을 완화하기 위하여

□ 서울 강남구 보유세수 : (03년) 1,340억원 □ (04년) 1,900억원(+560억원)

강원 인제군 보유세수 : (03년)   7.2억원 □ (04년)   6.8억원(□0.4억원)

□ 국세로 하되, 전액을 재정이 취약한 지자체에 우선 배분하자는 것으로써

지역균형발전을 지원

□ 지방분권의 문제는

□ 과세권을 누가 행사하는가보다

□ 지방재정재원을 어떻게 안정적으로 확보하는가임

(특히, 지방재정이 취약한 지자체에 대하여)

⑨ 보유세는 지자체의 주민서비스 재원으로 필요한데

국세로 하는 것은 문제 아닌가

□ 수도권의 경우 정부의 투자, 예를 들면 도로, 교통, 공공시설 등이

집값이나 땅값에 영향을 준 것임에도 불구하고

□ 단순한 청소나 도로정비 등의 낮은 수준의 서비스를 제공하는 시·군·구청이

보유세수를 독점하는 것은 문제가 있기 때문에

□ 보유세의 일정 부분을 국가가 징수하여 재정이 취약한 지방자치단체를 지원하는 것이 지역균형발전에도 도움을 줌

□ 지자체는 자기관내소재 부동산에 대하여만 과세권을 행사하는 것이 원칙이므로

□ 전국의 주택·토지를 인별로 합산과세하는 종합부동산세는

지방세의 성격에 맞지 아니하는 측면이 있음

⑩ 종합부동산세 도입에 대해 시·군·구가 반대한다는데

□ □04. 10. 19 전국 시장□군수□구청장협의회(회장 권문용 강남구청장)는

강원도 춘천에서 모임을 가지고

□ 종합부동산세를 지방세로 개편해야 한다는 취지의 건의문을 작성하여

□ 전국의 190개 시·군·구청장의 서명을 받아 제출한 바 있음

□ 종합부동산세 자체에 대하여가 아니라 국세로 하는 것에 반대한다는 입장임

□ □04. 11. 12 군수협의회에서는 입장을 달리하여

□ 종합부동산세는 국세로 도입하되

□ 종부세 지방세 도입시 시·군·구간 부익부·빈익빈 심화,

재정이 열악한 자치단체는 부유한 자치단체에 예속 우려

□ 재정이 열악한 자치단체에 교부세로 골고루 배분해 줄 것을 건의(재경부, 행자부)

□ 04.11.15 ∼ 11.19, 재경부·행자부가 지방자치단체를 대상으로 개편안 설명 및 의견수렴 예정

⑪ 종합부동산세를 국세보다 지방공동세로 하는 방안은

□ 지방세의 국세전환에 따른 지자체의 반발등 비난소지를 해소하고

□ 국세□지방세의 이원화에 따른 납세 및 행정비용 절감등 장점은 있으나

□ 시·군·구세로 징수한 세액을 타 시·군·구에 이전하는 것은 주민이나

지방의회의 동의를 얻기 어려워 현실적으로 실현 곤란

□ 지방공동세는 외국의 선례가 없을 뿐 아니라 배분 절차 및 주체 지정 불가

□ 시장·군수·구청장 협의회는 임의단체 성격이므로 배분주체로 부적격하며

지방공동세는 외국의 선례가 없음

□ 독일의 공동세는 연방과 주 및 지방자치단체간 재원을 배분하는 제도임

⑫ 보유세 개편을 위한 사전준비는 되어 있는지

□ 그 동안 내년의 종합부동산세 과세를 위한 전산 및 평가제도 개선등

사전준비를 하여왔음

□ 종합부동산세의 도입이 확정된 □03.10.29 이후 종토세 과세DB를 분석하고

□ 종토세 DB와 재산세DB를 바탕으로 주택 통합DB를 구축함

□ 단독주택 평가기법 개발 및 공시

□ 건교부에서 지난 하반기부터 한국감정원을 조사기관으로 선정하여

단독주택에 대한 시가평가 작업을 준비해 왔으며

□ 금년중에 부동산가격공시법을  개정하여 토지뿐만 아니라

주택에 대하여도 공시가격 제도를 도입할 계획이며

□ □05. 4. 30 이전에 단독주택의 개별주택가액을 최초로 공시할 계획임

□ 단독주택 표본설계 및 평가기법 개발 완료 : 10. 20

표준주택 가격조사 : 12. 9,       개별주택 가격산정 : □05.3.2

⑬ 종합부동산세 과세대상자를 9억원(주택)초과자로 하여 과세대상자와 아닌

사람간의 세부담 불형평이 발생하고 기준금액이 너무 높은 것은 아닌지

(넓은세원□낮은세율 원칙에 부합되는 지)

□ 현재도 보유세는 누진세율체계이며

□ 종합부동산세는 실질적으로는 높은 누진세율이 적용되는 부분을

국세로 전환하는 것에 불과하며

□ 과세대상 기준금액을 낮추어 과세대상자수를 확대하는 경우에는

국세로 전환되는 부분이 커지는 대신에 지방세 부문이 감소되는 문제점이 있음

□ 종합부동산세 과세대상이 되었다 하여 세부담이 급증하는 것은 아니며

높은 누진세율을 적용받는 부분(세율차이)만큼 세금이 증가되는 것임

<예> 기준시가 9.2억원(과표 4.6억원)

세			1%
율		0.5	종부세 5만원
	0.3
0.15
	재산세 199만원		재산세 5만원

(과  표)                                  □               □

4.5억원         4.6억원

9억원(과표 4.5억원)	9.2억원(과표 4.6억원)	차 액
재산세 199만원 종부세 0	재산세 204만원 종부세 5만원	5만원 5만원
계 199만원	계 209만원	10만원

⑭ 단독주택과 공동주택간 과표상 불균형 문제는 없는지

□ 현재 단독주택은 APT에 대한 국세청기준시가와 같은 통합과표가 없으나

□ 금년중에 건설교통부가 부동산가격공시법을  개정하여

□05. 4. 30 이전에 단독주택에 대하여도 개별주택가액을 최초로 공시할 계획임

□ 단독주택 표본설계 및 평가기법 개발 완료 : 10. 20

표준주택 가격조사 : 12. 9,       개별주택 가격산정 : □05.3.2

□ 단독주택에 대한 새로운 과표는 시가를 기준으로 하게 되며

□ 시가 반영비율도 APT와 형평이 맞도록 할 것임

□ 국세청기준시가 시가반영율 : 80% 내외

□ 또한 개별주택가격에 대하여 이의가 있는 경우에는

□ 현행 토지에 대한 개별공시지가와 같은 이의신청제도를 신설할 계획임

□ 부동산가격공시법(안)에 관계규정 보완

□ □05년의 경우 국세청기준시가에 이의가 있는 경우 이의신청을 할 수 있도록

관계시행령(소득세법시행령)을 보완할 계획임

⑮ 과표현실화로 서민층의 세부담이 늘어나는 것은 아닌지

□ 과세표준은 시가(재산가액)를 반영하여 현실화하되

□ 토  지 : 공시지가의 39.2%    □ 공시지가의 50%

□ 아파트 : 토지·건물 구분평가 □ 국세청기준시가의 50%

□ 세부담이 급증하지 않도록 제도적 장치를 강구하였음

□ 급격한 누진세율을 전반적으로 완화하고

□ 소규모 주택을 소유한 서민가계의 세부담이 늘어나지 않도록

주택에 대한 최저세율은 인하하였음

□ 개별세부담상한선을 □04년대비 50%를 넘지 않도록 하고

□ □05년 전체세부담 증가율을 □04년(3.2조원)의 10%수준으로 하였음

□ 또한, 내년 종토세 과세시 적용되는 공시지가가 18.6% 인상되었기 때문에

□ 보유세제를 개편하지 아니하고 현행 세율을 그대로 유지하는 경우에는

내년의 보유세가 올해(□04년)보다 20%이상(약 6,000억원) 증가될 것으로 예상되나

□ 이번 개편으로 6,000억원 중 3,000억원을 줄여서

금년대비 10%만 증가되도록 하였음

개편후 세부담은 어떻게 변하는가

□ 아파트 : 면적이 넓고 시가가 낮은 아파트는 세부담이 감소하고

시가가 높은 아파트는 세부담이 증가

실제납부세액

APT(평형)	기준시가	□04년		□05년
		세액	세부담율	세액		증가율	세부담율		세액		증가율	세부담율
□일산 쌍용(22)	0.9억원	6.5만원	0.07%	7.5만원		15%	0.08%
□남원 현대(61)	0.9	14.8	0.16	7.5		□50	0.08
□분당 우성(17)	1.5	5.6	0.03	17.6		215	0.10		8.4만원		50%	0.06%
□노원 주공(35)	1.4	13.9	0.10	15.4		11	0.10
□충주 삼일(75)	1.4	24.9	0.17	15.6		□37	0.10
·군포 백두(35)	2.0	9.2	0.05	25.0		171	0.12		13.8		50	0.07
·대구 진로(78)	2.0	94.8	0.48	23.7		□75	0.12
□구의 현대(32)	3.5	17.7	0.05	62.1		251	0.17		26.5		50	0.08
□목동 나산(43)	3.5	116.6	0.33	61.1		□47	0.17
□대치 삼성(40)	8.5	78.8	0.09	186.5		136	0.22		118.2		50	0.13
□잠원 롯데(52)	8.2	131.9	0.16	178.8		35	0.22
					50%상한 미적용시					50%상한 적용시

□ 단독주택 : 토지지분이 넓어 시가에 비해 높은 세부담을 했던 단독주택은

세부담이 감소

소재지 및 평형 (단독은 대지평수)	기준시가	□04년		□05년
		세액	세부담율	세액	증가율	세부담율
□서울 강남(99)	17.4억원	561.4만원	0.32%	617.0만원 (208.0)	10%	0.35%
□서울 노원(94)	6.4	432.2	0.68	133.0	□70	0.21
□경기 과천(99)	5.0	248.0	0.50	99.5	□60	0.20
□경기 파주(99)	3.7	386.5	1.04	66.9	□83	0.18
·대구 수성(69)	2.6	78.7	0.30	39.7	□50	0.15

□ (   )는 종합부동산세액

□ 종합부동산세 과세대상 APT의 세부담 사례

소재지 및 평형	기준시가	□04년	□05년 (50% 상한 적용전)			□05년 실제 납부액
		세액	세액	지방세 (재산세)	국세 (종부세)	상한세액	지방세	국세
·강남(73)	16.0억원	306만원	550만원 (80%)	375만원	175만원	459만원 (50%)	375만원	84만원
□잠실(52)	11.1	126	302 (140%)	250	52	189 (50%)	189	0

이번 개편안은 언제부터 시행되나

□ 11월중에 법안을 제출하여 국회심의를 거쳐

□ 2005년도 과세분(2005. 7월 최초 과세)부터 적용함

□ 재산세 및 종합부동산세 납부기한

현 행		개 편 안
□ 재산세 : 7월말 □ 종토세 : 10월말		(7월말) 건물분 재산세 전액 주택분 재산세 1/2 (9월말) 토지분 재산세 전액 주택분 재산세 1/2			지방세
		(12월 15일) 종합부동산세	········ 국세