등록일 : 2013-01-02
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  제194호 이달의 초점
 
 


세제실 재산세제과 공보 요약-


12. 9. 24(월) 국회 기획재정위원회는 미분양주택 취득시 5년간 발생하는 양도
차익에 대한 양도소득세를 100% 감면하는 조세특례제한법 개정법률안을 심사
하여 [아래1]와 같이 의결하였음
미분양주택의 범위 및 확인절차 등 대통령령으로 위임된 관련 세부사항 아래2은
조속히 조세특례제한법 시행령을 개정하여 반영할 계획임


아래1 개정법률 요약
미분양주택 취득자에 대한 양도세 과세특례(조특법§98의7)
 (대상주택) 12.9.24 현재 취득가액 9억원 이하 미분양주택
 (취득기간) 12.9.24~12.31 취득 (계약분 포함)
 (감면방식)
   - 취득 후 5년 이내 양도시 : 100% 세액감면
   - 취득 후 5년 경과 후 양도시
     취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도세 과세대상소득금액에서 공제
(기타 특례) 1세대1주택 비과세, 다주택자 중과세율 적용에 있어 미분양주택을 거주자의 소유주택으로 보지 않음

<아래2> 시행령 주요 개정 사항 요약
1. 미분양주택의 범위(조특령98의6 1~3)
미분양주택의 정의
 입주자모집공고일에 따른 입주자 계약일이 지난 주택단지에서 ’12.9.23일까지
   분양계약이 체결되지 않아 선착순으로 공급하는 주택


미분양주택의 공급자의 범위
 입주자모집공고를 한 사업주체
 사업주체로부터 미분양주택을 매입한 아래의 자
  - 대한주택보증주식회사    - 공사대금을 미분양주택으로 대물변제받은 시공사 
   - 신탁업자                - 기업구조조정부동산투자회사(CR REITs)


미분양주택에서 제외되는 주택
 매매계약일 현재 임차인 등이 입주한 사실이 있는 주택
 12.9.23일 이전에 체결된 매매계약이 12.9.24일 이후 해제된 주택
  12.9.23일 이전에 체결된 매매계약이 12.9.23일 이전에 해제된 주택은 미분양
     주택에 해당
계약자가 12.9.23일 이전에 체결된 매매계약을 해제하고 같은 사업주체와 ’12.9.24일후 계약체결한 미분양주택
   계약자의 친족(국세기본법상 친족)이 계약 체결하는 경우를 포함


2. 5년간 발생한 양도소득금액의 계산방법(조특령98의6-4)
5년간 발생한 양도소득금액의 계산방법


감면대상 양도차익 =총양도소득금액×취득일부터 5년이 되는날의 기준시가
                   - 취득당시 기준시가양도당시 기준시가
                   - 취득당시 기준시가

    조특령 40-1을 준용


3. 미분양주택 확인절차 및 방법(조특령98의6 5-12 조특규칙61-1)
사업주체는 감면대상 미분양주택 현황을 12.11.30일까지 시장․군수․구청장에 제출
시장․군수․구청장은 미분양주택현황을 12.12.31까지 주택 소재지 세무서장에 제출
사업주체는 매매계약 체결 즉시 매매계약서에 시장․군수․구청장으로부터 미분양
주택 확인날인을 받아 계약자에 교부하고 미분양주택확인대장을 작성․보관
시장․군수․구청장은 확인날인 후 미분양주택 확인대장 작성․보관
시장․군수․구청장과 사업자는 각각 미분양주택확인대장을13.3.31까지 각각 주택
소재지 세무서장에게 제출
양도세 감면신청시 미분양주택으로 확인 날인된 매매계약서 사본을 납세지 관할
세무서장에 제출

--참고 1 : 관련 법률 전문
제98조의 7【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
  1. 내국인이 2012년 9월 24일 현재 대통령령으로 정하는 미분양주택으로서 취득가액이 9억원 이하인 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지<주택법> 제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 또는 그밖에 대통령령으로 정하는 사업자와 최초로 매매계약(계약금을 납부한 경우에 한정한다)을 체결하거나 그 계약에 따라 취득한 경우에는 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. (2012.10.2. 신설)
  2.<소득세법>제89조 제1항 제3호 및 제104조 제1항 제4호부터 제7호까지의 규정을 적용할 때 제1항을 적용받는 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2012.10.2. 신설)
  3. 제1항을 적용할 때 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2012.10.2. 신설)


3. 부칙
제1조<시행일>이 법은 공포한 날부터 시행한다.
제2조<주택의 양도에 관한 적용례>
제98조의 7의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 양도하는 주택부터 적용한다.

참고 2 : 주택거래 활성화를 위한 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지
       
-세제실 재산세제과 공보 요약-


12. 9. 24(월) 국회 기획재정위원회는 미분양주택 취득시 5년간 발생하는 양도
차익에 대한 양도소득세를 100% 감면하는 조세특례제한법 개정법률안을 심사
하여 <아래1>와 같이 의결하였음
미분양주택의 범위 및 확인절차 등 대통령령으로 위임된 관련 세부사항<아래2>은
조속히 조세특례제한법 시행령을 개정하여 반영할 계획임


<아래1> 개정법률 요약
미분양주택 취득자에 대한 양도세 과세특례(조특법§98의7)
 (대상주택) 12.9.24 현재 취득가액 9억원 이하 미분양주택
 (취득기간) 12.9.24~12.12.31 취득 (계약분 포함)
 (감면방식)
   - 취득 후 5년 이내 양도시 : 100% 세액감면
   - 취득 후 5년 경과 후 양도시
     취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도세 과세대상소득금액에서 공제
(기타 특례) 1세대1주택 비과세, 다주택자 중과세율 적용에 있어 미분양주택을 거주자의 소유주택으로 보지 않음


<아래2> 시행령 주요 개정 사항 요약
1. 미분양주택의 범위(조특령98의6 1~3)
미분양주택의 정의
입주자모집공고일에 따른 입주자 계약일이 지난 주택단지에서 12.9.23일까지
분양계약이 체결되지 않아 선착순으로 공급하는 주택


미분양주택의 공급자의 범위
 입주자모집공고를 한 사업주체
 사업주체로부터 미분양주택을 매입한 아래의 자
   - 대한주택보증주식회사    - 공사대금을 미분양주택으로 대물변제받은 시공사 
   - 신탁업자                        - 기업구조조정부동산투자회사(CR REITs)
  
미분양주택에서 제외되는 주택
  매매계약일 현재 임차인 등이 입주한 사실이 있는 주택
  12.9.23일 이전에 체결된 매매계약이 ’12.9.24일 이후 해제된 주택
   -12.9.23일 이전에 체결된 매매계약이 ’12.9.23일 이전에 해제된 주택은 미분양
     주택에 해당
  계약자가 12.9.23일 이전에 체결된 매매계약을 해제하고 같은 사업주체와 12.9.24일 이후 계약체결한 미분양주택
   계약자의 친족(국세기본법상 친족)이 계약 체결하는 경우를 포함


2. 5년간 발생한 양도소득금액의 계산방법(조특령98의6-4)
5년간 발생한 양도소득금액의 계산방법


감면대상 양도차익
=
총양도소득금액 × 취득일부터 5년이 되는날의 기준시가
- 취득당시 기준시가 양도당시 기준시가
- 취득당시 기준시가


   * 조특령 40-1을 준용


3. 미분양주택 확인절차 및 방법(조특령98의6 5-12 조특규칙61-1
업주체는 감면대상 미분양주택 현황을 12.11.30일까지 시장․군수․구청장에 제출
시장․군수․구청장은 미분양주택현황을 12.12.31까지 주택 소재지 세무서장에 제출
사업주체는 매매계약 체결 즉시 매매계약서에 시장․군수․구청장으로부터 미분양
주택 확인날인을 받아 계약자에 교부하고 미분양주택확인대장을 작성․보관
시장․군수․구청장은 확인날인 후 미분양주택 확인대장 작성․보관
시장․군수․구청장과 사업자는 각각 미분양주택확인대장을 13.3.31까지 각각 주택
소재지 세무서장에게 제출
양도세 감면신청시 미분양주택으로 확인 날인된 매매계약서 사본을 납세지 관할
세무서장에 제출


* 고 1 : 관련 법률 전문
제98조의 7<분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례>
1. 인이 2012년 9월 24일 현재 대통령령으로 정하는 미분양주택으로서 취득가액이 9억원 이하인 주택(이하 이 조에서 "미분양주택"이라 한다)을 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지<주택법>38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 또는 그밖에 대통령령으로 정하는 사업자와 최초로 매매계약(계약금을 납부한 경우에 한정한다)을 체결하거나 그 계약에 따라 취득한 경우에는 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. (2012.10.2. 신설)
  2. 소득세법 89조 제1항 제3호 및 제104조 제1항 제4호부터 제7호까지의 규정을 적용할 때 제1항을 적용받는 미분양주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2012.10.2. 신설)
  3. 1항을 적용할 때 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산과 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2012.10.2. 신설)


3. 부칙
제1조 시행일이 법은 공포한 날부터 시행한다.
제2조주택의 양도에 관한 적용례
제98조의 7의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 양도하는 주택부터 적용한다.


※ 참고 2 : 주택거래 활성화를 위한 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지
   취득 주택에 대한 취득세 감면


- 개정이유 및 주요내용
   침체현상이 지속되고 있는 부동산시장을 활성화하기 위하여 2012년 9월 24일부터 2012년 12월 31일까지 유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 경우, 9억원 이하 1주택자에 대해서는 취득세 경감율을 현행 50%에서 75%로 상향하고, 9억원 초과 12억원 이하 1주택자 또는 12억원 이하 다주택자에 대해서는 취득세의 50%를 경감하며, 12억원 초과 주택자에 대해서는 취득세의 25%를 경감하려는 것임.


- 경감 내용 요약표


구     분                          취득세율       비고(경감율)
법정세율                              4%        
9억원이하 1주택 또는 일시적 2주택     1%              75%
9억원초과 12억원이하 1주택            2%              50%
12억이하 다주택자                     2%              50%
12억초과 주택자                       3%              25%

지방세특례제한법 개정 법률 전문
제40조의 2 주택거래에 대한 취득세의 감면
  유상거래를 원인으로 2012년 12월 31일까지<지방세법>제 10조에 따른 취득 당시의 가액이 9억원 이하인 주택을 취득하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 같은 법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 적용하여 산출한 취득세의 100분의 75를, 9억원 초과 12억원 이하의 주택을 취득하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우나 12억원 이하의 주택을 취득하여 제2호 외의 다주택자가 되는 경우에는 같은 법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 적용하여 산출한 취득세의 100분의 50을, 12억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 같은 법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 적용하여 산출한 취득세의 100분의 25를 각각 경감한다. 다만, 9억원 이하의 주택을 제2호의 경우로 취득하여 취득세를 경감받고 정당한 사유 없이 그 취득일부터 3년 이내에 1주택으로 되지 아니한 경우에는 경감된 취득세의 3분의 1을 추징한다. (2012.10.2. 개정)
  1. 1주택이 되는 경우
  2. 대통령령으로 정하는 일시적 2주택이 되는 경우


- 부칙
제1조 시행일이 법은 공포한 날부터 시행한다.
제2조 일반적 적용례
이 법은 2012년 9월 24일 이후 최초로 주택을 취득하는 분부터 적용한다.
제3조 주택거래에 대한 취득세 감면 일시적 2주택 경과에 관한 적용례
제40조의 2 단서의 개정규정은 2011년 1월 1일 이후 최초로 납세의무가 성립하는 분부터 적용한다.

 
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